전세가 사라진다? 서울 임대시장 ‘월세화’ 가속!

서울을 포함한 전국 부동산 시장에서 전세의 월세화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 연립ㆍ다세대주택을 중심으로 시작된 월세 전환이 아파트 시장으로 확산되면서 임차인들의 부담이 가중되고 있는데요. 보통 전월세 거래량은 가격 변동에 선행하는 경우가 많기 때문에 현재의 거래 흐름을 보면 향후 시장 방향을 어느 정도 예측할 수 있습니다.

이번 글에서는 국토교통부의 전월세 거래량 데이터를 바탕으로 전세 감소와 월세 증가의 심각성을 분석해 보겠습니다.

서울 전세 거래량, 지속적인 감소세

서울 전세 거래량을 살펴보면, 전년 동기 대비 꾸준한 감소세를 보이고 있습니다. 특히 신학기 수요가 몰리는 12월~2월 기간 동안 일시적으로 거래량이 증가하는 경향을 보이지만, 이후 4~6월 비수기에는 급격한 감소가 반복되고 있습니다.

2022년 10월부터 2024년 12월까지의 전세 거래량 평균 증감률은 -10.2%로, 감소세가 뚜렷합니다. 이 기간 동안 전세 거래량이 증가한 시기는 단 4개월(2023년 10월~2024년 1월)에 불과하며, 나머지 기간은 꾸준한 감소를 보였습니다. 이는 시장 내 전세 매물 자체가 줄어들고 있음을 의미합니다.

서울 월세 거래량, 꾸준한 증가세

반면 서울 월세 거래량은 지속적으로 증가하고 있습니다. 전세 거래량이 감소한 것과는 반대로, 월세 거래량은 전년 동기 대비 뚜렷한 증가세를 보이며 2022년 10월부터 2024년 12월까지의 평균 증감률이 +6.0%에 달했습니다.

특히 신학기 수요가 몰리는 12월~3월 사이 월세 거래량이 증가한 뒤, 4~6월에 다시 감소하는 패턴을 반복하고 있습니다. 하지만 전세 거래량 감소와 달리 월세 거래량은 장기적으로 꾸준한 증가 추세를 이어가고 있어, 임대차 시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 재편되고 있음을 보여줍니다.

금리 인상이 초래한 전세 수요 위축

전세 거래량 감소의 주요 원인 중 하나는 금리 인상입니다. 2022년부터 본격적으로 진행된 금리 인상으로 인해 전세 대출 금리가 상승하면서, 임차인들이 부담을 느껴 월세로 전환하는 사례가 증가했습니다.

2022년 10월부터 2024년 12월까지 서울 아파트 전세가격 평균 증감률은 -4.1%로, 거래량 감소(-10.2%)보다는 낙폭이 적었습니다. 이는 전세 매물이 감소하면서 가격 하락이 제한적인 모습을 보인 것으로 분석됩니다.

2024년 2분기부터 금리 인하가 지연될 가능성이 제기되면서 전세 시장의 회복세가 일부 나타나긴 했지만, 여전히 전세 거래량 자체는 감소세를 이어가고 있습니다.

월세 수요 증가의 원인과 전망

서울 아파트 월세 가격과 거래량을 비교해 보면, 2022년 10월부터 2024년 12월까지 월세 가격 평균 증감률은 +5.9%를 기록했습니다. 이는 같은 기간 동안 월세 거래량 증가율(+6.0%)과 거의 비슷한 수준으로, 수요 증가가 가격 상승으로 이어지고 있음을 보여줍니다.

전문가들은 당분간 월세 수요 증가세가 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 주요 원인은 다음과 같습니다.

• 전세사기 우려: 최근 몇 년간 전세사기 문제가 빈번하게 발생하면서, 특히 서울 일부 지역에서는 여전히 전세 계약을 꺼리는 분위기가 남아 있습니다.
• 전세보증금 부담: 높은 전세보증금을 마련하기 어려운 세입자들이 월세로 전환하는 사례가 늘어나고 있습니다.
• 공급 부족: 서울 도심지역의 오피스텔과 소형 아파트 공급이 제한되면서, 월세 가격 상승을 부추기고 있습니다.

결론: 전세에서 월세로의 전환 가속화

현재 서울 임대차 시장에서는 전세의 월세화가 뚜렷한 흐름으로 자리 잡고 있습니다. 전세 거래량은 지속적으로 감소하고 있으며, 반대로 월세 거래량은 증가하면서 시장의 중심이 변화하고 있습니다.

금리 인상과 전세사기 이슈로 인해 전세 수요가 위축된 것이 가장 큰 원인으로 작용했으며, 앞으로도 이러한 경향은 지속될 가능성이 큽니다. 특히 월세 시장의 안정적인 증가세와 가격 상승 추세를 고려할 때, 향후 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 더욱 확대될 것으로 보입니다.

임차인들은 이러한 시장 변화를 인식하고, 본인의 재정 상황에 맞는 최적의 주거 형태를 선택하는 것이 중요합니다. 또한 전세 계약을 고려할 경우 보증금 보호 방안을 철저히 마련하는 것이 필요합니다. 향후 금리 변동 및 정부 정책에 따라 시장 흐름이 다시 변할 수 있는 만큼, 지속적인 모니터링이 필요할 것입니다.

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