도시형 생활주택 규제 완화, 아파트 대체재로 떠오를까? 3~4인 가구도 거주 가능!

도시형 생활주택, 다들 한 번쯤 들어보셨나요? 흔히 '도생'이라고 부르는 이 주택 유형이 최근 다시 주목받고 있습니다.
특히 올해부터 규제가 완화되면서 1~2인 가구뿐만 아니라 3~4인 가구도 살 수 있는 주택으로 진화하고 있는데요.
그동안 전용면적 60㎡ 이하로 제한됐던 소형주택이 85㎡까지 확대되면서, 이제는 중형 평수도 가능해졌습니다.

그렇다면 이번 규제 완화가 도심 내 주택 공급을 얼마나 늘리고, 도시형 생활주택이 아파트를 대체할 수 있는 상품으로 자리 잡을 수 있을지, 지금부터 하나씩 살펴볼게요!

도시형 생활주택이란? 개념부터 짚고 가요

도시형 생활주택은 2009년 도입된 주택 유형으로, 도시지역에 300가구 미만으로 지어지는 소규모 공동주택을 의미해요.
아파트보다는 규모가 작지만, 인허가나 분양 절차가 간단하고, 주차장 설치 기준도 완화돼 있어 빠른 공급이 가능하다는 장점이 있습니다.
특히 1~2인 가구 증가에 맞춰, 원룸이나 소형 평수 위주로 공급돼 왔죠.

그런데 올해부터 도시형 생활주택 규제 완화가 본격적으로 시행되면서, 그동안 60㎡ 이하로 제한됐던 소형주택 면적이 85㎡까지 확대됐습니다.
덕분에 이제는 신혼부부나 3~4인 가구도 충분히 거주할 수 있는 공간이 마련될 수 있어요.

도시형 생활주택 유형 3가지, 뭐가 다를까?

도시형 생활주택은 크게 3가지로 나뉘어요.

1. 아파트형 주택 (구 소형주택)

• 5층 이상 건물에 지어지는 주택
• 기존에는 전용 60㎡ 이하만 가능했지만, 이제는 85㎡까지 확대
• 원룸·투룸뿐만 아니라 거실과 방이 분리된 중소형 평수도 가능

2. 단지형 연립주택

• 공동시설이 포함된 소규모 단지형 주택
• 전용 85㎡ 이하, 신혼부부나 소형 가족에게 적합
• 일반 연립주택보다 관리 효율성이나 주거 쾌적성이 높은 편

3. 단지형 다세대주택

• 기존 다세대주택과 유사한 구조
• 전용 85㎡ 이하, 소형 가족 단위에 적합
• 개인 주거 공간과 소규모 커뮤니티 시설을 함께 갖춘 형태

아파트형 주택으로 이름 변경, 무엇이 달라졌나?

이번 규제 완화의 핵심 포인트는 '소형주택'이라는 이름을 '아파트형 주택'으로 바꾸고, 면적 제한을 85㎡까지 확대한 점이에요.
기존에는 원룸이나 투룸 위주로 공급됐다면, 이제는 방 3개짜리 중형 평수도 가능해진 겁니다.

특히, 60㎡를 초과하는 아파트형 주택은 주차장 기준도 강화됐어요. 가구당 1대 이상 주차 공간을 확보해야 하고, 150가구 이상 규모일 경우 경로당, 어린이놀이터 같은 주민공동시설도 의무적으로 설치해야 합니다.
이런 부분은 기존 아파트와 거의 유사한 규정이라, 사실상 '작은 아파트'가 되는 셈이죠.

도시형 생활주택 청약 경쟁률, 도심과 지방 온도차 극명

그렇다면 도시형 생활주택, 실제 청약 인기는 어느 정도일까요?
한국부동산원 청약홈 자료에 따르면, 2024년 한 해 동안 공급된 도시형 생활주택은 총 24개 단지였어요.
이 중 서울, 특히 강남이나 홍대처럼 역세권 지역은 청약 경쟁률이 수십 대 1을 기록했죠.

• 서울 서초구 방배동 '엘루크방배서리풀'
  7가구 모집에 125명 청약 (전용 32~48㎡)
• 강남구 논현동 '논현펜트힐캐스케이드'
  3가구 모집에 113명 청약 (전용 43~48㎡)
• 마포구 홍대입구역 인근 '라포레홍대'
  전용 29㎡ 1가구 모집에 263명 몰림

반면, 지방에서는 상황이 다릅니다. 충남, 경북 등에서는 모집 가구 수 대비 청약자 수가 현저히 적거나, 미분양되는 사례가 많았어요.
이는 직주근접과 생활 인프라가 잘 갖춰진 도심 역세권에 대한 선호도가 얼마나 높은지를 보여주는 결과라 할 수 있죠.

도시형 생활주택, 아파트 대체 가능할까?

전문가들은 이번 규제 완화가 주택 공급 확대에 기여할 가능성은 있지만, 실제로 사업성이 확보될지는 지켜봐야 한다고 말합니다.
특히 최근 건축비 급등과 부동산 경기 침체로 인해 소규모 주택 사업이 쉽지 않은 상황이거든요.

하지만 도심 내에서 상대적으로 저렴한 가격으로 공급될 수 있고, 청약 통장 없이도 분양받을 수 있다는 장점은 여전히 유효합니다.
특히 3~4인 가구까지 수용할 수 있는 중형 평수 도생이 나온다면, 도심 내 아파트 대체재로 충분히 자리 잡을 가능성도 있어요.

앞으로의 전망은?

결국 핵심은 '입지'와 '가격'입니다.
역세권이나 업무지구 인근에 합리적인 분양가로 공급되는 도시형 생활주택이라면, 실수요자들의 관심을 끌 가능성이 높습니다.
앞으로 도심 주택 공급 부족 문제를 해결할 대안으로 자리 잡을지, 계속 지켜봐야겠네요.

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