한때 ‘갓물주’였는데… 꼬마빌딩 투자, 이제는 신중해야 하는 이유

 

한때 ‘갓물주’라는 말까지 나올 정도로, 건물주 되기를 꿈꾸던 분들 많았죠? 특히 상대적으로 자금 부담이 덜한 꼬마빌딩은 자산가들은 물론, 연예인들까지 앞다퉈 투자하면서 ‘대세 투자처’로 자리 잡았었는데요.
하지만 요즘 꼬마빌딩 시장 분위기, 예전 같지 않습니다. 거래량은 반토막 났고, 공실률은 늘고, 가격도 속절없이 떨어지는 사례가 속출하고 있는데요.

오늘은 현재 꼬마빌딩 투자 현실과 앞으로의 전망까지 꼼꼼히 알아보겠습니다..

꼬마빌딩 거래량 반토막… 한파 직격

불과 몇 년 전만 해도 서울 꼬마빌딩 시장은 재테크의 꽃으로 불렸습니다. 규제는 덜하고, 임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있어 ‘갓물주’ 타이틀이 그렇게 부럽기만 했는데요.
하지만 지금은 상황이 완전히 바뀌었습니다.

부동산플래닛 분석 자료에 따르면, 2023년 서울 꼬마빌딩 거래규모는 약 12조 4,000억 원 수준으로 3년 전 22조 3,000억 원에 비해 거의 반토막 났습니다.
고금리, 경기침체, 자영업 부진이라는 삼중고가 겹치면서 ‘사고 싶은 사람’보다 ‘팔아야 하는 사람’이 더 많아진 결과죠.

인기 상권도 예외 없다… 급매·유찰 속출

꼬마빌딩 시장 침체는 강남, 성수, 홍대 같은 인기 상권도 비켜가지 않았습니다.

대표적인 사례로 성동구 하왕십리동의 4층짜리 건물은 2021년 31억 6,000만 원에 거래됐지만, 2023년엔 23억 원에 팔리며 8억 원 넘게 빠졌습니다.
서대문구 창천동 4층짜리 건물도 80억 원에서 53억 원까지 가격이 하락해 1년 새 30% 넘게 떨어졌죠.

경매시장도 마찬가지입니다.
마포구 동교동 꼬마빌딩은 감정가 64억 8,000만 원에서 두 번 유찰된 끝에 46억 7,000만 원에 낙찰됐고, 명동 중심가의 300억 원대 꼬마빌딩은 두 차례 유찰 후 무려 100억 원이나 가격이 내려갔습니다.
요즘 꼬마빌딩 시장이 얼마나 얼어붙었는지 체감되는 대목입니다.

‘똘똘한 한 채’ 선호, 강남은 예외?

그런데 이런 상황에서도 강남 꼬마빌딩은 거래 비중이 오히려 늘고 있다는 점, 눈여겨볼 만합니다.
2023년 서울 꼬마빌딩 거래 중 강남이 차지하는 비중은 16%로 역대 최고치를 기록했는데요.
이전엔 여러 채를 사서 분산 투자하던 자산가들이 이제는 한 채만 사더라도 확실한 입지를 고르자는 분위기로 바뀌면서, 강남 집중 현상이 뚜렷해지고 있습니다.

꼬마빌딩 시장, 앞으로 어떻게 될까?

그렇다면 앞으로 꼬마빌딩 시장은 어떻게 흘러갈까요?
전문가들은 ‘투자용’보다는 ‘실수요자’ 중심으로 재편될 가능성이 높다고 보고 있습니다.
고금리 시대에 대출을 끼고 투자하기엔 부담이 너무 크기 때문에, 직접 사업을 하려는 자영업자나 사옥이 필요한 중소기업 중심으로 거래가 이뤄질 거란 전망입니다.

또한 지역별 양극화도 더 심해질 가능성이 큽니다.
강남 같은 핵심지에선 여전히 똘똘한 한 채 수요가 이어지겠지만, 비핵심 지역이나 서울 외곽은 거래절벽 현상이 장기화될 수밖에 없죠.

꼬마빌딩 투자, 이제는 신중 또 신중

지금 같은 불확실한 시기엔 꼬마빌딩 투자에도 전략이 필요합니다.
단순히 ‘언젠간 오르겠지’ 하는 막연한 기대감으로 접근하기엔 대출 이자 부담도 크고, 공실 위험도 무시할 수 없습니다.
여유 자금이 충분하고, 확실한 입지의 급매·경매 매물을 저렴하게 잡을 수 있는 분들이라면 오히려 좋은 기회일 수도 있겠지만요.

앞으로 꼬마빌딩 투자 계획하고 계신다면, 철저한 수익성 분석과 입지 분석은 기본!
자금 계획도 보수적으로 잡고, 장기적인 관점에서 접근하는 게 필수입니다.
부동산 시장은 늘 사이클이 있는 만큼, 지금은 ‘버티는 힘’이 그 어느 때보다 중요한 시기라는 점, 꼭 기억하세요.

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