서울 집값, 다시 오르나? 영끌의 과거와 현재 총정리

서울을 중심으로 한 부동산 시장이 다시 꿈틀대고 있습니다. 많은 이들이 “지금 아니면 늦는다”며 서둘러 집을 사려는 움직임을 보이고 있지만, 과거의 경험을 돌아보면 마냥 낙관하기 어렵습니다. 집값 급등과 하락이 반복되면서 한때 ‘영끌’로 내 집을 마련했던 이들의 후회도 여전히 생생합니다.

이번 글에서는 서울 집값 상승 흐름과 그에 따른 포모(FOMO) 현상, 그리고 반드시 따져야 할 체크리스트와 함께, 향후 주목할 만한 분양 단지까지 살펴보겠습니다.

서울 아파트값 다시 급등, 분위기 반전인가

서울 부동산 시장이 다시금 들썩이고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 2025년 6월 넷째 주 기준, 서울 아파트값 주간 상승률은 0.43%로 6년 9개월 만에 최대치를 기록했습니다. 특히 강남, 서초, 송파 등 이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 매물이 빠르게 소진되고 있으며, "집도 안 보고 계약했다"는 사례도 들리고 있습니다.

일부 전문가들은 “2020~2021년의 영끌 열풍이 다시 시작되는 것 아니냐”는 우려를 제기합니다. 하지만 지난 영끌 시기의 부작용은 여전히 시장에 그림자를 드리우고 있습니다.

과거 영끌 사례, 지금 다시 보면

2020~2021년은 초저금리와 풍부한 유동성을 배경으로, 전국 곳곳에서 ‘영끌 매수’가 유행했던 시기였습니다. 하지만 이 시기에 집을 산 모든 사람들이 성공한 것은 아니었습니다. 오히려 시장이 식은 뒤에는 금리 인상과 함께 심각한 후유증을 겪는 경우도 많았습니다.

대표적인 영끌의 패턴

• 묻지마 갭투자
  시세만 보고 판단해 계약했지만, 전세가가 떨어지며 깡통전세로 전락.
• 전세보증금 의존형 구매
  초기 자금을 최소화하려다 오히려 매도 타이밍을 놓쳐 손해.
• 풀대출 구매
  소득 대비 최대한도로 대출을 받아 집을 샀으나, 이후 금리 인상으로 상환 부담 증가.
• 거래 절벽
  2022년 하반기 이후 서울 아파트 거래량이 월 1,000건 이하로 추락.

회복 더딘 지역 예시

• 서울 노원구 상계주공3단지: 고점 대비 약 87% 수준
• 서울 구로구 구로두산위브: 고점 대비 약 83%
• 서울 관악구 신림푸르지오1차: 고점 대비 약 77%
• 경기 안성 주은청설: 고점 대비 약 65%
• 인천 송도 더샵그린스퀘어: 고점 대비 약 50%

이처럼 같은 서울 안에서도 지역에 따라 가격 회복 속도가 천차만별입니다. 단순히 "서울 집값이 오른다"는 뉴스에만 의존할 수 없는 이유입니다.

지금 집 사도 될까? 따져야 할 체크포인트

서울 및 수도권 핵심지의 가격 상승이 두드러지면서 불안한 마음에 매수 결정을 서두르는 경우가 많습니다. 하지만 이번 사이클이 과연 나에게도 기회가 될지, 아니면 또 다른 후회를 남길지를 판단하기 위해 반드시 살펴야 할 기준이 존재합니다.

1. 대출 여력

2025년 7월부터 DSR 3단계가 본격 시행됩니다. 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 대출 한도가 축소되기 때문에 대출만으로 주택을 마련하는 데 어려움이 따릅니다.

2. 시장 안정성

• 국제 유가 및 중동 지역의 지정학적 불안
• 국내 경기 침체와 소비 둔화
• 인플레이션 압력 지속

이러한 외부 변수들이 시장에 어떤 영향을 줄지는 여전히 불확실합니다.

3. 금리 전망

미국 연방준비제도의 금리 인하가 지연되며 한국은행도 기준금리 동결 기조를 유지하고 있습니다. 추가 금리 인하 여부에 따라 주택시장 전반의 분위기도 달라질 수 있습니다.

저렴한 주거 대안, 매입임대주택도 주목

국토교통부는 청년 및 신혼부부를 대상으로 매입임대주택 4,943가구의 입주자를 모집하고 있습니다. 시세 대비 최대 70% 저렴한 가격으로 공급되며, 9월 입주도 가능합니다.

자녀를 최근 2년 이내에 출산한 가구는 우선순위 대상에 포함되며, 신청은 LH청약플러스를 통해 진행할 수 있습니다.

정책 변수: 추경과 정부 입장

정부는 30조5000억원 규모의 추가경정예산안을 발표했습니다. 과거 KDI 분석에 따르면, 대규모 재정 집행은 통화량 증가로 이어지고, 공급이 이를 따라가지 못하면 부동산 가격을 밀어올릴 수 있다고 평가한 바 있습니다.

예를 들어 2020년 66조8000억원의 추경 이후 통화량은 9.7% 늘었고, 수도권 집값은 7.1% 상승했습니다. 이번 추경도 단기적으로 집값 상승 압력을 키울 수 있다는 분석이 나옵니다.

한편 정부는 “땜질식 규제는 내놓지 않겠다”며 부동산 정책에 있어 장기적이고 일관된 기조를 유지하겠다는 입장을 내비쳤습니다. 4기 신도시 계획도 없다고 선을 그은 상태입니다.

하반기 주요 분양 단지, 미리 확인하기

올해 하반기부터 서울과 수도권에서 대형 분양 단지가 본격적으로 쏟아질 예정입니다. 청약을 고려 중이라면 다음 단지들을 미리 눈여겨보는 것이 좋습니다.

서울 주요 분양

• 잠실 르엘 (송파구 신천동)
  분양: 2025년 7월
  물량: 219가구
  분양가: 3.3㎡당 6000만원대
  특징: 시세차익 10억원 이상 예상
• 리버센트 푸르지오 위브 (영등포동)
  분양: 2025년 7월
  물량: 175가구
  분양가: 3.3㎡당 4000만원대
  특징: 영등포시장역 도보권
• 오티에르 포레 (성동구 성수동)
  분양: 2025년 7월
  물량: 88가구
  분양가: 3.3㎡당 7000만원대
  특징: 서울숲 도보권, 성수동 8년 만 분양
• 아크로 드 서초 (서초동)
  분양: 2025년 8월
  물량: 236가구
  분양가: 3.3㎡당 7000만원대
  특징: 강남역 도보권

경기·인천 주요 분양

• 힐스테이트 회룡역 퍼스트뷰 (의정부시 호원동)
  분양: 2025년 7월
  물량: 674가구
  분양가: 3.3㎡당 2500만원대
• 검단호수공원역 중흥S클래스 (인천 서구 검단신도시)
  분양: 2025년 7월
  물량: 1010가구
  분양가: 3.3㎡당 1800만원대
• 철산역자이 (광명시 철산동)
  분양: 2025년 8월
  물량: 683가구
  분양가: 3.3㎡당 5000만원대

마무리

지금 서울 집값은 확실히 오르고 있습니다. 하지만 그 흐름이 곧바로 나에게 적용된다고 단정 짓는 것은 위험합니다. 2020~2021년에도 많은 이들이 "지금이 기회"라고 믿었고, 그 결과는 극명하게 갈렸습니다. 매수를 고려하고 있다면 포모에 휩쓸리기보다, 자신만의 기준과 여건을 냉정히 살펴야 합니다. 아울러 정부 정책의 방향성과 금융 여건, 지역별 특성 등을 종합적으로 판단해 신중한 결정을 내리는 것이 지금으로선 가장 현명한 태도일 수 있습니다.

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