전세대출 규제 강화, 모자란 전세금 어떻게 메울까?

전세금 부족 현실, 누구에게 닥친 문제인가

정부가 전세대출 정책을 강하게 손보면서 실수요자들의 부담이 다시 커지고 있습니다. 특히 신혼부부, 청년층, 생애 최초 주택 마련을 준비하던 20~30대에게는 현실적인 장벽이 되고 있습니다. 전세대출 규제는 단순한 금융 정책의 변화가 아니라, 많은 이들의 거주 안정성과 직결된 문제입니다.

이전에는 정책 상품을 통해 충분히 전세자금을 확보할 수 있었지만, 이제는 그마저도 기대하기 어려운 상황입니다. 주택 가격은 여전히 높고, 소득 대비 전세금은 부담스러운 수준을 유지하고 있는 가운데, 대출 한도는 오히려 줄어들고 있어 대다수 실수요자들은 한숨만 깊어지고 있습니다.

정부의 대출 규제 목적이 가계부채 안정에 있다는 점은 분명하지만, 서민 실수요자까지 타격을 입는 방식은 제도적 보완이 필요하다는 목소리가 높아지고 있습니다. 오늘은 이러한 상황 속에서 현재 어떤 제도 변화가 있었는지, 실제로 얼마나 전세금이 부족한지, 그리고 이를 메울 수 있는 현실적인 방법은 무엇인지 알아보겠습니다.

전세대출 규제, 무엇이 바뀌었나

가계부채 압박 속에 등장한 규제 정책

정부는 가계부채가 국내총생산(GDP)을 웃도는 1868조 원에 이르자, 전방위적인 대출 억제에 나섰습니다. 이에 따라 전세대출도 예외 없이 규제 대상에 포함되었습니다. 가장 큰 변화는 다음과 같습니다.

• 정책 전세대출 예산 축소: 45조 원에서 33조7500억 원으로 약 25% 감소
• 신혼부부·신생아 특례 소득 기준 상향 계획 철회: 기존 상한 7500만 원에서 1억 원으로 올리려던 방침 철회
• 수도권 기준 보증 한도 축소: 90% → 80%

소득 기준 유지, 대출 한도 감소

소득 기준은 유지되었지만, 대출 한도는 줄어든 상황입니다. 특히 수도권 전세 수요가 많은 계층에게 타격이 클 수밖에 없습니다.

예를 들어 수도권에서 보증금 3억 원짜리 전셋집을 계약하는 경우, 기존에는 최대 2억7000만 원까지 대출이 가능했으나, 현재는 2억4000만 원으로 줄어들었습니다. 결과적으로 최대 3000만 원이 부족하게 됩니다.

현실 속 부족한 전세금, 얼마나 될까

신혼부부·신생아 특례 기준

• 기존 최대 대출 가능 금액: 2억7000만 원
• 변경 후 최대 대출 가능 금액: 2억4000만 원
• 부족분: 최대 3000만 원

청년 버팀목 전세대출 기준 (보증금 2억 원 기준)

• 기존 대출 가능 금액: 전세금의 90%인 1억8000만 원
• 변경 후 대출 가능 금액: 1억5000만 원
• 부족분: 최대 3000만 원

전세보증금 3억 원 내외를 기준으로 할 때 대부분 정책 대출의 부족분은 2000만 원에서 3000만 원 수준으로 발생합니다. 해당 금액은 단순한 금액이 아니라, 신혼부부나 청년들에게는 큰 부담이 되는 액수입니다.

대출 규제 적용 대상은 누구?

기존 대출자에게는 영향 없음

이번 규제는 2024년 6월 28일 이후 실행되는 신규 대출에 적용됩니다. 이미 전세대출을 받은 이용자나 금리 재약정 등은 규제에서 제외됩니다. 그러나 신규 계약이나 보증금 증액의 경우는 새로운 심사 기준이 적용됩니다.

계약 갱신 시 전세금 인상분도 규제 대상

전세금이 오르면 그 증가분만큼은 새로 심사해야 합니다. 예를 들어 전세금이 4억 원에서 4억2000만 원으로 5% 인상됐다면, 증액된 2000만 원에 대해 별도로 심사받아야 하며, 이때도 대출 한도 규제 기준이 적용됩니다.

모자란 전세금, 어떻게 메울 수 있을까

정부 대출로 부족한 금액을 채워야 하는 경우, 현실적으로 선택할 수 있는 방법은 세 가지로 정리할 수 있습니다.

1. 자금 보태기 (자기 자본 활용)

가장 안정적인 방식이지만, 현실적으로 어려운 경우가 많습니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부에게는 수천만 원의 여유자금 마련이 쉽지 않습니다.

2. 신용대출 활용

신용대출은 연소득 100% 이내까지만 가능합니다. 예를 들어 연봉이 5000만 원이라면, 신용대출과 카드론을 합쳐 5000만 원까지만 대출이 허용됩니다. 특히 최근에는 카드론도 신용대출에 포함되는 규칙이 적용되고 있어 활용이 제한적입니다.

3. 일부를 월세로 전환

전세금 일부를 월세로 전환하는 방식도 가능합니다. 이를 통해 초기 보증금을 줄이고, 매월 월세로 부담을 나눌 수 있습니다. 하지만 장기적으로는 더 큰 총비용이 들 수 있어, 면밀한 계산이 필요합니다.

전세보증금 보증비율도 축소된다

2025년 7월 21일부터 수도권 및 규제지역에서 전세보증금의 보증 비율이 90%에서 80%로 줄어듭니다. 이는 은행이 부담해야 하는 리스크가 커지는 것을 의미하며, 실질적으로는 전세대출 가능 금액이 줄어드는 효과를 낳게 됩니다. 그만큼 실수요자는 자금 확보가 더 어려워질 수밖에 없습니다.

전세금 부족 대응 위한 정부 공급책

LH의 공공임대 주택 공급

2025년 3분기 동안 LH는 총 1만3000여 가구의 공공임대 및 공공분양 주택을 공급할 계획입니다.

• 7월: 남양주 왕숙, 구리 갈매
• 8월: 과천 주암
• 9월: 원주, 울산 등

시세보다 저렴한 임대주택은 전세대출 부족 문제를 겪는 청년층과 신혼부부에게는 하나의 대안이 될 수 있습니다.

수도권 및 지역 부동산 동향

수도권 주요 지역에서는 재개발과 재건축이 활발히 추진되고 있으며, 청년과 신혼부부를 위한 주거지원책도 각 지자체별로 시행되고 있습니다.

• 서울 강동구: 안심 홈세트 3종 지원
• 대전: 갑천4블록 청년·신혼부부 공급
• 고창: 신혼부부·청년 대상 대출이자 200만 원 지원
• 제주: 공공임대주택 임대료 월 3만 원

이러한 지역별 정책은 전세대출 부족 문제의 대안으로 활용할 수 있습니다.

마무리

전세대출 규제는 단기적으로 가계부채 안정이라는 목적을 갖고 시행되었지만, 실질적인 주거 수요자에게는 예기치 못한 부담으로 작용하고 있습니다. 특히 신혼부부, 청년층, 사회초년생들은 전세금 부족 문제에 직면해, 자산 형성과 주거 안정을 동시에 추구하기 어려워졌습니다.

이럴 때일수록 정부의 주택 공급 정책과 지자체의 지원제도를 적극적으로 활용하고, 사전에 전세금 협상을 마치며 대출 한도를 정확히 계산하는 것이 중요합니다. 한편으로는 정책 대출의 취지를 살리면서 실수요자의 접근성을 높일 수 있는 제도 보완이 함께 논의되어야 할 시점입니다.

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