아파트 증여 급증, 나도 받을 수 있을까?

최근 부모가 자녀에게 아파트를 증여하는 사례가 급증하고 있습니다. 특히 강남 3구뿐 아니라 수도권 전역에서 같은 현상이 나타나고 있습니다. 이는 단순한 부의 이전이 아니라, 부동산 시장과 세금 정책의 변화에 따른 전략적인 판단으로 이해할 수 있습니다.

2025년 상반기 동안 강남 3구에서만 824건의 아파트 증여가 이뤄졌고, 이는 작년 동기 대비 22.1% 증가한 수치입니다. 같은 기간 서울 전역의 증여는 총 3617건으로, 특히 3월에는 전달보다 26.3% 증가한 649건을 기록했습니다.

이러한 변화는 단지 통계상의 숫자에 그치지 않습니다. 증여는 ‘누가, 언제, 어떻게 물려줄 것인가’라는 질문과 맞물리며 점점 더 많은 사람들에게 현실적인 고민거리로 다가오고 있습니다.

왜 집을 팔지 않고 증여할까?

주택 소유자들이 매도보다 증여를 선택하는 데에는 분명한 이유가 있습니다.

부동산 시장의 변화

• 집값 상승에 따라 "지금 팔면 손해"라는 인식이 확산되고 있습니다.
• 양도소득세 부담이 커지면서 팔기보다는 보유하거나 자녀에게 넘기는 방식으로 전환되고 있습니다.
• 고가 주택의 경우 양도세가 수억 원에 달하기 때문에 실질적으로 다시 같은 수준의 집을 사는 것이 어려워집니다.

세금 및 금융규제 부담

• 증여세는 점점 더 강도 높게 개편되고 있으며, 시기를 놓치면 세금 부담이 더 커질 수 있습니다.
• 자녀는 DSR 규제 등으로 인해 주택 구입을 위한 대출이 사실상 불가능한 경우가 많습니다.
• 부모가 자녀에게 집을 사주기도 어려워져, 직접 증여를 고려하는 사례가 늘고 있습니다.

아파트 증여, 실질적으로 가능한가?

자녀 입장에서 부모로부터 아파트를 증여받는 것이 실제로 어떤 의미인지 살펴보겠습니다.

증여와 상속의 차이

증여는 부모가 생존 중일 때 자녀에게 재산을 이전하는 것이며, 상속은 사망 후 이루어집니다. 증여세는 받은 자녀가 납부해야 합니다. 자산의 이전 시기를 고려해 적절한 선택을 하는 것이 중요합니다.

10억 원짜리 아파트를 증여받는 경우

• 단독으로 받을 경우, 공제액 5000만 원을 제외한 9억5000만 원에 대해 세율 40%가 적용됩니다.
• 누진공제 1억6000만 원을 빼면 약 2억2000만 원 정도의 증여세가 발생합니다.
• 증여세는 현금 납부 원칙이기 때문에, 납세 여력이 있어야 가능합니다.

형제와 공동명의로 증여받는 경우

• 10억 원짜리를 50%씩 나누어 받는다면 각자의 증여세는 약 5400만 원입니다.
• 공동명의는 세금 절감 효과가 있지만, 향후 매도나 임대 시 분쟁의 가능성이 존재합니다.
• 집을 현금화하거나 공동 활용이 어려운 경우에는 단독 명의나 현금 증여가 더 적절할 수 있습니다.

시세보다 싸게 살 경우 발생하는 문제

부모에게 시세보다 싸게 집을 구입하는 것도 일종의 증여로 간주될 수 있습니다. 세법상 다음과 같은 기준이 적용됩니다.

• 시세보다 30% 이상 저렴하거나, 차액이 3억 원 이상일 경우 차액만큼 증여로 판단됩니다.
• 예를 들어 시세 10억 원짜리를 6억 원에 매입하면 4억 원이 증여로 간주되어 이에 대한 세금을 내야 합니다.
• 이처럼 매매 형식을 빌린 증여는 오히려 세금 부담을 더 키울 수 있으므로 유의해야 합니다.

증여, 감정의 문제도 함께 고려해야

아파트 증여는 단순한 재산 이전을 넘어 가족 간 감정 문제로 번질 수 있습니다.

• 누가 먼저 받았는지, 얼마나 받았는지에 따라 형제 간 갈등이 생길 수 있습니다.
• 아파트는 현금과 달리 쉽게 나누거나 거래하기 어렵기 때문에, 사전 합의가 필수적입니다.
• 특히 부모가 살아계신 동안 증여가 이뤄지는 경우, 그 의도를 명확히 해야 나중에 법적 분쟁으로 이어지지 않습니다.

아파트 증여, 세금 외에도 고려할 점

증여세 신고와 납부 절차

• 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 자진 신고하고 납부해야 합니다.
• 현금 납부가 원칙이며, 경우에 따라 연부연납이나 분할 납부도 가능합니다.
• 국세청 홈택스를 통해 신고서를 작성하고, 필요시 세무 전문가의 도움을 받는 것도 유리합니다.

공시가격 및 감정평가 기준

• 증여 시 기준은 공시가격, 매매사례가, 감정평가액 중 선택할 수 있으며, 일반적으로 감정평가가 가장 안전하게 인정됩니다.
• 자의적으로 시세를 낮게 신고하면, 향후 세무조사에서 문제가 될 수 있습니다.

최근 주택시장 관련 이슈들

계약갱신청구권 사용 증가

2025년 상반기 서울 전세 거래는 다소 줄었지만, 기존 계약을 유지하려는 계약갱신청구권 사용이 2배 이상 늘었습니다. 이는 전셋값 상승과 이사 비용 증가 때문으로 해석됩니다.

전세보증 사고액 감소

전세보증 사고액은 작년 대비 71% 감소했지만, 여전히 1조 원 이상의 보증금은 HUG가 대납하고 있습니다. 이는 전세사기 예방과 피해자 구제 조치가 여전히 중요한 정책 과제임을 보여줍니다.

공공임대 확대 계획

서울시는 앞으로 매년 2500가구씩 공공임대를 공급하겠다고 밝혔습니다. 주택진흥기금 2조 원을 투입해 임대와 분양을 혼합하는 방식으로 사회적 갈등을 줄이려는 시도입니다.

GTX 노선 지연

GTX B·C 노선 착공 지연으로 인해 3기 신도시 개발에도 차질이 우려되고 있습니다. 공사비 현실화 문제와 정부 예산 집행률 저조가 주된 원인입니다.

마무리

아파트 증여는 단순한 재산 이전을 넘어 전략적인 판단과 가족 간 신뢰가 중요한 선택입니다. 시기와 방식, 세금, 감정 문제까지 복합적으로 고려해야 하며, 특히 자산가치가 큰 부동산일수록 더욱 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 본인의 상황과 세무 환경에 맞춰 전문가와 상담을 거쳐 계획을 세운다면, 증여는 유리한 자산이동 수단이 될 수 있습니다.

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