서울 전세 시장 불안, 입주 물량 감소와 월세 전환이 변수

서울 아파트 전세 시장이 다시 들썩이고 있습니다. 입주 물량이 줄어들고, 집주인들의 월세 전환이 가속화되면서 전셋값 상승세가 두드러지고 있습니다. 세입자들이 체감하는 부담은 커지고 있으며, 전문가들은 향후 몇 년간 시장 불안이 이어질 수 있다고 보고 있습니다.

---

두 달 연속 전 자치구 상승세

2025년 7월 KB부동산이 발표한 전세가격지수에 따르면, 서울은 전월 대비 0.38% 상승하며 24개월 연속 오름세를 이어갔습니다. 같은 기간 전국 평균은 0.13%, 수도권은 0.22% 상승에 그쳤습니다.

특히 눈에 띄는 점은 6월과 7월 연속으로 서울 25개 자치구 전 지역에서 하락세가 전혀 없었다는 것입니다. 강동구가 3.47%로 가장 큰 폭의 상승률을 기록했고, 용산구(2.91%), 양천구(2.89%), 중구(2.50%)가 뒤를 이었습니다. 강남권 역시 강남구 2.19%, 서초구 1.99%, 송파구 1.96% 오르며 상승 흐름을 뒷받침했습니다.

올해 1월부터 7월까지 누적 변동률을 보면 수도권은 0.96% 올랐지만, 5대 광역시는 -0.04%, 기타 지방은 -0.41% 하락했습니다. 이는 수도권 집중 현상과 지방의 약세가 동시에 진행되고 있음을 보여줍니다.

---

전셋값을 끌어올린 요인

서울 전세 시장 상승은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.

첫째, 6.27 대책 이후 갭투자와 조건부 전세대출이 까다로워지면서 집주인들이 전셋값을 높이거나 월세로 전환하는 경향이 강해졌습니다.
둘째, 매수를 미루고 계약갱신권을 활용하는 세입자가 늘어나면서 신규 전세 수요가 몰렸습니다.
셋째, 전세금보다 안정적인 현금 흐름을 원하는 집주인들이 월세를 선호하면서 전세 매물이 줄어든 것도 영향을 미쳤습니다.

실제로 KB부동산 전세수급지수는 2025년 7월 기준 145로, 공급 부족을 나타내는 100을 크게 상회했습니다. 응답자의 절반 이상이 공급이 부족하다고 답했고, 공급이 충분하다는 응답은 7%대에 불과했습니다.

---

전세 가격 전망, 상승 기대가 우세

전세가격전망지수 역시 상승 쪽으로 기울어 있습니다. 서울은 109.4를 기록했고, 응답자의 26.7%가 가격 상승을 예상했습니다. 반면 하락 응답은 8.3%에 그쳤습니다.

이 같은 수치에서 보듯 시장 참여자들은 단기간에 전셋값이 안정되기 어렵다고 보고 있습니다. 실제 현장에서는 기존 계약보다 수천만 원 높은 전세금이 제시되는 사례가 적지 않습니다.

---

서울 입주 물량 감소, 시장 압박 가중

입주 물량 감소는 앞으로 전세 시장을 더욱 압박할 것으로 보입니다. 2025년 하반기 입주 물량은 20,043가구로 상반기와 비슷한 수준이지만, 2026년에는 상반기 4,365가구, 하반기 7,984가구에 불과합니다. 2027년 역시 이와 비슷한 규모에 머무를 전망입니다.

입주 물량이 크게 줄면 전세 매물이 부족해지고, 가격 상승과 월세 전환이 동시에 심화될 수 있습니다. 이미 서울 월세가격지수는 127.44로 최고치를 기록하며 상승세를 이어가고 있습니다.

---

월세 전환 가속화, 세입자의 선택지 축소

전세에서 월세로 이동하는 흐름은 뚜렷합니다. 집주인 입장에서는 금리와 세금 부담 속에 목돈을 받는 전세보다 월세로 매달 수익을 얻는 것이 유리하기 때문입니다.

결국 세입자들은 과거처럼 전세와 월세를 두고 선택하는 것이 아니라, 반전세와 월세 사이에서 고민해야 하는 상황에 직면하고 있습니다. 자금력이 부족한 실수요자일수록 더 큰 부담을 안게 되는 구조입니다.

---

실수요자에게 필요한 대응

이처럼 시장 불확실성이 커지는 상황에서 세입자들은 몇 가지 점을 고려해야 합니다.

1. 계약 갱신 여부를 결정하기 전 자금 상황을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
2. 신규 계약을 고려한다면 예상보다 높은 전세금에 대비해 대출 한도와 상환 능력을 미리 확인하는 것이 필요합니다.
3. 월세를 선택할 경우에는 단순히 월세 금액만 보지 말고, 계약 기간 동안 지출할 총 비용을 계산해야 장기적인 부담을 줄일 수 있습니다.

---

마무리

서울 전세 시장은 입주 물량 부족, 월세 전환 확대, 대출 규제 등으로 인해 불안정성이 커지고 있습니다. 전세수급지수와 전망지수가 모두 상승 흐름을 가리키고 있어 당분간 전셋값이 안정되기는 쉽지 않아 보입니다.

2026년부터 입주 물량이 급감하는 만큼, 전세 시장 압박은 앞으로 더 거세질 가능성이 큽니다. 실수요자들은 자금 여력을 신중히 따져보고 전략적인 선택을 하는 것이 무엇보다 중요한 시점입니다.

전세계약 갱신, 실패하지 않는 방법

전세계약 갱신, 실패하지 않는 방법

방배동, ‘포스트 반포’로 급부상 중… 강남권 부동산 시장의 판도 변화

방배동, ‘포스트 반포’로 급부상 중… 강남권 부동산 시장의 판도 변화