전세계약 갱신, 실패하지 않는 방법

서울의 아파트 전세계약 시장에서 큰 변화가 감지되고 있습니다. 2025년 2분기 기준, 전체 전세 거래 중 절반 가까이가 갱신계약이라는 점은 단순한 수치 이상입니다. 이는 이사에 따른 부담, 보증금 상승, 전세 대출 축소 등 복합적인 요인이 얽힌 결과로, 임차인들이 기존 계약을 연장하는 쪽으로 방향을 틀고 있다는 신호입니다.

부동산R114에 따르면, 서울 아파트 전세 거래 중 갱신계약 비율은 48.8%에 달하며, 이 중 56.9%는 ‘계약갱신청구권’을 사용한 사례였습니다. 이는 주택 시장의 불확실성과 더불어 임차인들의 ‘안정성 선호’가 강화된 흐름으로 해석됩니다. 특히 전세 대출의 보증 비율이 기존 90%에서 80%로 축소된 점도 영향을 미쳤습니다.

실제로 전세 매물도 감소 추세에 있습니다. 2025년 6월 27일 기준 대비 7월 25일 기준으로 서울 아파트 전세 매물은 3.4% 줄어들었습니다. 이처럼 불리한 시장 조건 속에서 기존 계약을 ‘2년 더’ 연장하고자 하는 수요는 자연스러운 현상입니다.

계약 갱신을 원한다면, 가능한 세 가지 방법

전세 계약이 끝나가는 시점에서 ‘2년 더 살고 싶다’는 생각이 들 수 있습니다. 이런 경우 선택할 수 있는 계약 갱신 방법은 크게 세 가지입니다.

묵시적 갱신

임대인과 임차인 모두 계약 만료 2개월 전까지 아무 말이 없다면, 기존 조건 그대로 자동으로 계약이 연장됩니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 합니다. 하지만 이는 법적 효력은 있으나, 계약 조건에 변화가 필요할 경우 협상이 불가능하다는 단점이 있습니다.

합의 갱신

양측이 사전에 조건을 조율하고, 합의 하에 계약을 연장하는 방식입니다. 예를 들어 보증금 일부 인상이나 월세 전환 등 유연한 조건 변경이 가능하다는 점이 장점입니다.

계약갱신청구권

임차인이 일방적으로 한 번 행사할 수 있는 권리입니다. “2년 더 살겠다”고 통보만 하면 연장이 가능합니다. 단, 법적으로 보장된 권리이므로 임대인이 특별한 사유가 없을 경우 이를 거절할 수 없습니다. 단 1회에 한해 행사할 수 있으며, 행사 시점은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다.

계약갱신에 실패하지 않으려면 미리 준비해야 합니다

전세계약 갱신 과정에서 종종 마찰이 생기곤 합니다. 임대인이 과도한 조건을 제시하거나, 본인이 직접 거주하겠다는 이유로 계약을 거절하는 경우도 있습니다. 하지만 이런 상황에 대비해 사전 준비를 철저히 해두면 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.

무단 전대는 절대 금지

에어비앤비 등으로 제3자에게 재임대하는 것은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 이런 사실이 밝혀질 경우 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

허위 사유 거절 대비

임대인이 “직접 거주할 것”이라며 계약갱신을 거부했지만, 실제로는 거주하지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법원 판례에 따르면, 고의적인 허위 사유로 인한 갱신 거절은 위법으로 간주됩니다.

연장 의사는 미리 전달

계약 만료일이 가까워지기 전에 ‘연장 의사’를 명확히 밝히는 것이 좋습니다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 구두 혹은 문자, 이메일 등 증거가 남는 방식으로 통지해야 법적 효력을 갖습니다.

임대인과의 관계 유지도 중요

임대인이 새로운 임차인을 찾는 수고를 덜고자 기존 임차인과 계약을 묵시적으로 연장하는 경우도 많습니다. 이 때문에 월세 납부를 제때 하거나 집을 깨끗하게 사용하는 등 ‘좋은 임차인’ 이미지를 유지하는 것이 갱신 성공 확률을 높이는 요인이 됩니다.

계약 갱신 시 주의해야 할 법적 사항

전세계약 갱신은 단순한 기간 연장이 아닌 법적 권리 행사이기 때문에 주의해야 할 점도 존재합니다.

계약갱신청구권 사용은 1회에 한정

이 권리는 임차인에게 큰 힘이 되지만, 단 한 번만 사용할 수 있다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 이전에 이미 사용했다면 더 이상 이 권리를 행사할 수 없습니다.

보증금 조정은 법정 상한선 준수

임대인이 계약갱신청구권을 수용할 경우 보증금은 기존 금액의 5% 이내에서만 인상 가능합니다. 이 이상 인상을 요구하면 법적으로 문제가 될 수 있습니다.

계약 갱신에도 새로운 확정일자 필요

묵시적 갱신이든, 계약갱신청구권이든 갱신 이후에는 다시 한 번 ‘확정일자’를 받아야 전세보증금 보호를 받을 수 있습니다. 동주민센터나 인터넷 등기를 통해 빠르게 처리할 수 있습니다.

최근 전세 시장 흐름을 보면 더욱 신중한 접근이 필요합니다

2025년 하반기 들어 전세 시장은 불안정한 흐름을 보이고 있습니다. 특히 수도권 지역의 전세 매물 부족, 금리와 대출 규제 지속, 수요 증가 등이 복합적으로 작용하고 있습니다. 이런 상황에서 계약갱신은 하나의 전략적 선택이자, 합리적인 의사결정이 될 수 있습니다.

예를 들어, 경기 고양이나 인천 송도 등 일부 지역에서는 신규 입주물량 증가로 인해 전세가 하락하는 반면, 서울 주요 지역은 여전히 수요가 많은 상태입니다. 따라서 계약을 갱신할지 여부는 단순히 ‘이사하기 귀찮다’는 이유보다는, 지역별 시세 흐름과 향후 주거계획을 고려한 신중한 판단이 필요합니다.

변화하는 정책도 체크해야 합니다

최근 정부는 외국인의 부동산 투기를 억제하기 위한 차등 과세를 검토하고 있으며, 전세사기 예방을 위한 임대차 정보 공개 확대 방안도 논의 중입니다. 또한 일부 지역에서는 토지거래허가구역 해제나 고도제한 완화 등으로 인해 재개발·재건축 흐름이 빨라지고 있습니다.

이러한 정책 변화는 임대인과 임차인 모두에게 영향을 미치기 때문에, 계약을 갱신하거나 신규 계약을 체결할 때는 반드시 정책 방향을 숙지한 후 의사결정을 내려야 합니다.

마무리

전세 계약을 갱신하는 것은 단순한 행정 절차가 아니라, 개인의 주거 안정과 직접적으로 연결된 중요한 결정입니다. 특히 최근처럼 불확실성이 큰 시장에서는 ‘계약을 안전하게 이어가는 방법’을 미리 숙지하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.

계약 만료일을 꼼꼼히 확인하고, 법적 권리 행사를 정확히 이해하며, 임대인과의 원활한 소통을 이어간다면 전세계약 갱신은 결코 어렵지 않습니다. 이번 내용을 참고해, 향후 주거 계획에 도움이 되시길 바랍니다.

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