서울 집값, 인구 줄어도 흔들리지 않는 배경

서울은 지난 10년 동안 인구가 꾸준히 감소했습니다. 2015년 1000만2000명 수준이던 인구는 지난해 933만 명으로 줄었고, 최근 2년 사이에만 약 40만 명이 서울을 떠났습니다. 단순히 인구 감소만 본다면 집값이 떨어지는 게 맞아 보입니다. 그러나 실제 서울 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

이는 서울 부동산 시장이 단순한 인구 통계로 설명되지 않는다는 사실을 보여줍니다. 주택 수요와 공급의 불균형, 수도권 집중 현상, 가구 분화, 정책적 변수 등이 얽히면서 서울만의 독특한 흐름을 만들어내고 있습니다.

---

탈서울, 그러나 수도권 안에서의 이동

서울을 떠난 40만 명이 모두 지방으로 간 것은 아닙니다. 경기도 하남, 광명, 김포, 의정부, 고양 등이 대표적인 정착지로 꼽히며, 서울 인근 지역에서 새로운 주거 수요가 형성됐습니다. 하남은 35.8%, 광명은 34.9%, 김포는 24.2%라는 높은 비중을 기록했습니다.

서울 아파트 가격이 부담스러우면서도 여전히 서울 생활권을 벗어나기 어렵다는 현실이 반영된 결과입니다. 결국 서울 집값 하락을 견인하지 못했고, 오히려 수도권 전반의 수요 확산으로 이어졌습니다.

---

인구 감소에도 집이 부족한 이유

서울에서 집값이 지탱되는 가장 큰 이유는 ‘가구 수 증가’입니다. 최근 3년간 서울은 해마다 5만3000가구가 늘었지만, 공급된 주택은 3만3000채에 불과했습니다. 매년 2만 가구씩 공급이 부족했고, 2025년 기준으로는 누적 26만 가구의 부족분이 발생했습니다.

특히 1인 가구가 꾸준히 늘어나면서 소형 주택 수요가 크게 증가했습니다. 인구는 줄었지만 필요한 주택은 오히려 늘어나는 구조가 집값을 떠받치는 배경이 됐습니다.

---

해외 대도시와의 공통점

서울의 현상은 세계적인 대도시에서 반복적으로 나타나고 있습니다.

• 일본은 1990년대부터 인구가 줄었지만, 도쿄 집값은 안정적으로 유지됐습니다. 지방은 주택 가격이 80% 이상 빠졌지만 수도권은 ‘최후의 안전지대’가 됐습니다.
• 뉴욕, 런던, 파리 역시 인구가 줄거나 정체된 시기가 있었지만, 집값은 장기적으로 올랐습니다. 핵심 도시는 인구수보다 경제·문화적 집중도가 더 큰 영향을 미쳤습니다.
• 국내 연구도 수도권과 지방이 다른 주기(cycle)를 따라간다고 밝혔습니다. 정책이나 대출 규제가 지역별로 전혀 다른 효과를 내기 때문에 단순 비교가 어렵습니다.

---

서울 집값에 작용하는 다양한 요인

전세대출 보증 축소

HF의 보증 규제 강화로 수도권 빌라 전세의 약 27%는 기존 보증금 수준에서 대출을 받기 어려워졌습니다. 이는 임대 시장 불안과 매매 전환 수요로 이어질 수 있습니다.

금리 전망

한국은행은 현재 기준금리를 2.5%로 동결하고 있습니다. 하지만 경기 둔화에 따라 10월이나 11월에 금리 인하가 단행될 가능성이 있습니다. 금리가 내려가면 수요가 회복될 여지가 있습니다.

원룸 임대료 상승

서울 원룸 월세는 보증금 1000만 원 기준 평균 73만 원으로, 전달 대비 7.9% 상승했습니다. 특히 강남, 서초, 용산 등 주요 지역에서 임대료가 빠르게 오르며 임대 수요가 집값에도 간접적 영향을 미치고 있습니다.

지방 미분양과 수도권 수요 대비

7월 기준 준공 후 미분양 주택은 2만7000가구에 달했지만, 이 중 83% 이상이 지방에 몰려 있습니다. 반면 수도권은 여전히 수요가 탄탄해 시장이 분리되는 흐름이 뚜렷합니다.

공공 공급 구조 변화

LH가 토지 매각 중심의 공급 방식을 장기 임대형으로 전환하려는 움직임도 변수로 작용하고 있습니다. 토지를 공공이 소유하고, 국민이 장기로 빌려 쓰는 구조는 집값 안정에 일정한 영향을 줄 수 있습니다.

---

앞으로의 흐름

서울 집값은 인구 감소와 단순한 수요·공급 공식으로는 설명되지 않습니다. 가구 수 증가, 수도권 집중, 임대 시장 변화, 금리 정책, 공급 구조 전환 등이 동시에 얽혀 집값을 떠받치고 있습니다.

앞으로도 서울은 세계 주요 도시처럼 중심지를 중심으로 집값이 강세를 보일 가능성이 높습니다. 다만 전세 시장과 금리, 정책 조정 같은 변수가 동시에 작용하면서 예상치 못한 국면이 나타날 수도 있습니다.

---

마무리

서울의 인구는 줄어들고 있지만, 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 인구 감소보다 중요한 것은 가구 분화와 수도권 집중 현상이며, 공급이 이를 따라가지 못하고 있다는 점이 핵심입니다. 세계 대도시에서 반복된 흐름처럼 서울 역시 단순한 인구 수치로 설명할 수 없는 복합적 시장 구조를 보여주고 있습니다.

앞으로의 시장을 이해하기 위해서는 인구 통계뿐 아니라 금리, 정책, 임대 시장의 변화를 종합적으로 살펴야 하며, 개인은 자신의 여건에 맞춰 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

대형 아파트가 다시 주목받는 이유와 향후 전망

대형 아파트가 다시 주목받는 이유와 향후 전망

전세계약 갱신, 실패하지 않는 방법

전세계약 갱신, 실패하지 않는 방법