서울 신축 아파트 시장에서 최근 눈에 띄는 변화가 나타나고 있습니다. 한동안 청약에 당첨되면 큰 시세 차익을 기대할 수 있다는 인식이 강했지만, 이제는 상황이 다릅니다. 분양가보다 낮은 가격에 거래되거나 매물로 나오는 단지가 늘어나면서 마이너스 프리미엄 현상이 본격적으로 자리잡고 있습니다. 일부 단지는 프리미엄이 전혀 붙지 않는 무프리미엄 상태이기도 합니다.
이 같은 흐름은 특히 서울 외곽을 중심으로 두드러집니다. 수천만 원에서 많게는 1억 원 이상 낮은 가격으로 매물이 등장하고 있으며, 이는 분양가 부담과 대출 규제, 금리 인상 등 복합적인 요인에 따른 결과로 해석할 수 있습니다. 실제 사례를 통해 현황을 살펴보겠습니다.
서대문구와 동대문구
서대문구 홍제동의 서대문센트럴아이파크는 지난 6월 입주한 827가구 규모 단지입니다. 전용 49㎡에서 84㎡까지 중소형으로 이뤄져 있으며, 전용 84㎡ 분양가는 10억 원에서 11억 3,000만 원 사이였습니다. 입주 직후 거래가는 10억 3,220만 원에서 11억 1,319만 원에 형성되었으나, 현재 저층 매물은 10억 2,000만 원까지 떨어졌습니다. 전용 59㎡는 분양가가 8억 원대였는데, 최근 거래는 7억 8,758만 원과 8억 1,700만 원 수준으로 확인됩니다.
동대문구 신설동의 신설동역자이르네는 지난해 11월 입주를 시작했습니다. 143가구 규모의 소규모 단지이며, 전용 42㎡에서 45㎡로 구성되었습니다. 신설동역 초역세권이라는 장점이 있으나, 전용 45㎡ 분양가가 8억 6,500만 원이었음에도 불구하고 저층 매물은 7억 5,000만 원으로 1억 원 이상 낮아졌습니다.
강북구와 도봉구
강북구 미아동의 한화포레나미아는 올해 11월 입주 예정인 497가구 단지입니다. 전용 84㎡ 분양가는 10억 4,800만 원에서 11억 5,000만 원이었지만 현재 매물은 9억 9,251만 원에 나와 있습니다. 분양가보다 수천만 원 낮아진 가격으로, 서울 신축 아파트 시장 전반에서 나타나는 마이너스 프리미엄 흐름을 보여줍니다.
도봉구 도봉동의 도봉금호어울림리버파크는 2026년 3월 입주 예정입니다. 총 299가구로 구성되었으며, 전용 84㎡ 매물의 매도 호가는 8억 5,700만 원으로, 분양가보다 약 4,000만 원 낮습니다.
또한 도봉구 방학동의 도봉롯데캐슬골든파크는 지난 7월 입주를 시작했습니다. 장기 민간임대 후 분양 전환되는 구조로 자금 부담을 우려한 일부 계약자들이 낮은 호가로 매물을 내놓고 있습니다. 전용 84㎡ 분양가는 8억 6,600만 원이었으나, 현재 매물은 7억 6,000만 원부터 시작해 약 1억 원의 마이너스 프리미엄이 형성되어 있습니다.
구로구
구로구 오류동의 천왕역모아엘가트레뷰는 지난 7월 입주를 시작했습니다. 총 440가구 규모의 단지로, 전용 84㎡ 분양가는 11억 원이었지만 현재 매물은 10억 4,500만 원 수준입니다. 초역세권 입지와 생활 인프라를 갖췄음에도 분양가 부담이 반영되며 마이너스 프리미엄이 나타났습니다.
강동구
강동구 천호동의 강동역SK리더스뷰는 2026년 8월 입주 예정인 오피스텔 단지입니다. 전용 84㎡에서 99㎡ 중대형으로 구성되었으며, 강동역 도보 7분 거리에 위치합니다. 전용 84㎡ 저층 매물은 9억 7,000만 원으로, 분양가보다 5,200만 원 낮습니다.
마이너스 프리미엄의 원인
서울 신축 아파트에서 마이너스 프리미엄이 나타나는 이유는 크게 두 가지입니다.
첫째, 분양가 상승입니다. 건축 자재비와 인건비, 공사비가 오르며 분양가가 높게 책정되었고, 이는 주변 시세 대비 경쟁력을 떨어뜨렸습니다.
둘째, 자금 조달의 어려움입니다. 정부의 6.27 대책 이후 잔금 대출 한도가 6억 원으로 제한되었고, 소유권 이전 조건부 전세 대출도 불가능해졌습니다. 이로 인해 일부 계약자들이 분양가보다 낮은 가격에 매물을 내놓게 되었습니다.
마무리
서울 신축 아파트 시장에서 나타나는 마이너스 프리미엄 현상은 단순한 가격 조정이 아닌 구조적 변화를 보여줍니다. 과거처럼 청약 당첨만으로 높은 수익을 기대하기 어려운 만큼, 입지 조건, 전세 수요, 장기적인 가격 회복 가능성 등을 꼼꼼히 검토한 뒤 접근하는 것이 필요합니다.
앞으로는 단순히 분양가 대비 저렴하다는 이유만으로 매수하기보다는, 실거주 목적과 자금 계획을 함께 고려하는 전략이 중요해질 것으로 보입니다.
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