서울 부동산 시장에서 계약 취소가 급증하며 실거래가 신뢰성에 의문이 제기되고 있습니다. 국토교통부 집계에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 계약 취소 건수는 4000건에 육박했습니다. 예년에는 월 100건 정도였지만 올해는 600~1000건으로 뛰었습니다. 특히 신고가 거래 후 취소된 사례가 전체의 3분의 1에 달해 논란이 큽니다. 단순한 거래 무산이 아니라, 호가를 끌어올리고 뒤늦게 진입한 매수자들에게 피해를 안기는 구조가 나타난 것입니다.
계약 취소는 단순히 거래 당사자의 문제에 그치지 않고 시세 왜곡과 시장 불안으로 이어집니다. 실제 신고가가 허위로 기록됐다 취소되는 상황이 반복되면 신뢰성이 무너지고, 이를 믿고 추격 매수한 이들이 가장 큰 손해를 보게 됩니다. 최근의 계약 취소 급증은 개인뿐 아니라 전체 시장에 영향을 주고 있는 심각한 현상으로 해석됩니다.
계약 취소가 늘어나는 배경
서울 아파트 계약 취소가 평소보다 6배 이상 많아진 이유는 여러 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.
첫째, 가격 급등기의 매도·매수인 변심입니다. 매도인은 더 높은 가격을 기대해 계약을 깨고, 매수인은 대출 불승인으로 잔금을 마련하지 못해 계약을 포기하는 경우가 많습니다.
둘째, 정책 시차 효과입니다. 연초 토지거래허가구역 해제와 6·27 대책 발표 전후로 급히 체결된 계약들이 시간이 지나며 조건 불일치나 자금 문제로 취소로 이어졌습니다.
셋째, 전자계약 전환입니다. 은행 우대금리 혜택이나 입력 오류 수정 등을 이유로 종이 계약을 취소하고 전자계약으로 다시 작성하는 사례도 늘었습니다. 하지만 전문가들은 이 세 가지 요인만으로는 계약 취소의 폭발적 증가를 설명하기 어렵다고 분석합니다. 정부 역시 이상 거래 여부를 면밀히 들여다보고 있습니다.
계약 취소가 시장에 주는 충격
계약 취소는 거래 데이터에 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 신고가 취소가 이어지면 시장 가격이 왜곡될 가능성이 큽니다.
마포래미안푸르지오 59㎡는 18억6000만원에 계약됐다가 취소된 직후 19억5000만원으로 신고가가 갱신됐습니다. 서울숲아이파크리버포레 59㎡는 22억7000만원 계약 취소 이후 23억5000만원, 26억5000만원, 28억5000만원으로 연속 신고가가 나왔습니다. 특정 단지는 계약 취소 건수가 전년 대비 20배 급증해 신고가와 취소가 반복되는 양상을 보이고 있습니다.
결국 이런 흐름은 시장 신뢰를 무너뜨리고 실수요자의 피해를 키웁니다. 가격 형성이 실제 수요·공급이 아닌 허위 신호에 의해 좌우될 수 있기 때문입니다.
계약을 취소해야 할 때 알아둘 점
누구든 갑작스럽게 계약 취소를 해야 할 상황에 놓일 수 있습니다. 이때 필요한 기본 원칙을 확인할 필요가 있습니다.
- 대출 미승인
계약서에 ‘대출 불가 시 계약 무효’라는 특약이 있으면 실거래 신고 기한 내에 취소할 수 있습니다. 특약이 없다면 계약금을 포기해야 하며, 중개수수료도 부담할 수 있습니다. 다만 잔금일 연장이나 가격 조정 등 협의를 통해 해결 가능성이 남아 있습니다. - 조건부 계약
전자계약 전환이나 재협상 조건은 매도인이 받아들이지 않는 경우가 대부분입니다. 매도인이 마음을 바꿔 계약을 깨더라도 결국 계약금 두 배 반환이 전부입니다. - 가짜 신고가 확인법
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 ‘해제 여부’란을 확인하면 됩니다. 최근 몇 달 사이 신고가 후 취소가 반복됐다면 주의해야 합니다.
서울 주담대 현황과 부담
서울 아파트 보유자의 평균 주택담보대출은 3억원 수준입니다. 강남은 4억8000만원, 서초 4억6000만원, 용산 4억1000만원으로 높은 편이고, 금천·강북은 1억8000만원대로 낮습니다. 지역별로 두 배 이상 차이가 나며, 계약 취소가 빈번해질 경우 고액 대출을 끼고 집을 산 매수자들의 부담이 더욱 커집니다.
주택연금 선택 증가
집값 상승 기대감이 낮아지면 주택연금 선택이 늘어납니다. 지난 7월 주택연금 가입은 1305건으로 전달보다 13% 늘었습니다. 매매로 차익을 남기기보다는 담보로 연금을 받는 것이 더 낫다고 판단하는 흐름이 확산된 것입니다. 정책 변화와 시장 불안이 맞물리며 연금 가입이 증가하는 추세입니다.
분양 줄이고 임대 확대
내년 정부 예산안은 ‘분양보다 임대’로 방향을 전환했습니다. 공공분양 예산은 대폭 축소됐고, 공공임대 예산은 2배 이상 확대됐습니다. 빌라 매입임대 예산도 큰 폭으로 늘었습니다. 청약을 기다리던 수요자들에게는 악재지만, 임대주택 공급 확대라는 흐름이 굳어지고 있습니다.
빈집 활용 확대
정부는 농촌과 도심의 빈집 문제 해결을 위해 온라인 플랫폼을 개설했습니다. 농림축산식품부의 ‘그린대로’, 국토교통부의 ‘빈집애’가 대표적입니다. 이미 일부 거래가 성사됐고, 연말부터는 도심 빈집까지 지원할 예정입니다. 전국 약 13만 채에 달하는 빈집 문제 해결의 새로운 수단으로 기대됩니다.
은마아파트 재건축 속도
강남 대표 단지인 은마아파트 재건축이 29년 만에 속도를 내고 있습니다. 최고 49층, 5893가구 규모로 추진되며, 35층 높이 제한 해제로 사업이 급물살을 타고 있습니다. 1979년 분양가는 3.3㎡당 68만원이었으나 재건축 후에는 8000만원으로 추산돼 무려 117배 상승이 예상됩니다.
마무리
서울 아파트 계약 취소 급증은 단순한 개인 거래 차원의 문제가 아니라 시장 신뢰 전반에 타격을 주는 현상입니다. 신고가 취소 반복은 실수요자에게 큰 위험을 안기며, 시세가 왜곡되는 상황을 낳습니다. 거래 과정에서 대출 특약, 계약 조건, 실거래 취소 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 불필요한 피해를 줄일 수 있습니다.
정부 정책 변화와 시장 흐름을 함께 주시하며, 주택 매매 여부는 자신의 재정 상황과 리스크 감내 범위에 맞춰 신중하게 결정하는 것이 필요합니다.
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