재개발·재건축 규제 완화로 바뀌는 도시의 풍경

 

도시 재생과 주거환경 개선을 위한 정부의 정책이 변화하고 있습니다. 특히 재개발과 재건축의 추진 기준이 완화되면서 정비사업의 진입장벽이 낮아졌습니다.

이번에 개편된 제도는 그동안 현실과 맞지 않는 기준으로 인해 사업이 지연되던 문제를 해소하고, 노후한 주거지를 보다 효과적으로 정비할 수 있도록 돕는 데 초점이 맞춰졌습니다.

핵심은 무허가 건축물에 대한 평가 방식의 변화입니다.

왜 무허가 건축물이 관건이었을까

그간 재개발 정비구역으로 지정되기 위해선 해당 구역의 노후 건축물 비율이 60%를 넘어야 했습니다. 이때 노후 건축물은 건축된 지 30년 이상 된 건물로 한정됐고, 무허가 건축물은 평가 대상에서 제외됐습니다.

즉, 아무리 오래된 집이 많아도 무허가 건축물이 섞여 있으면 요건을 충족하기 어려운 구조였습니다. 결과적으로 노후한 지역임에도 불구하고 재개발이 불가능한 사례가 빈번히 발생했습니다.

이번 제도 개선은 이러한 현실적 한계를 극복하고자 마련된 것입니다.

기준일 이전 무허가 건축물도 포함된다

정부는 앞으로 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물을 노후도 산정 대상에 포함시키기로 했습니다.

이 날짜가 설정된 배경에는 당시 도시 난개발을 해소하기 위해 시행된 특례법 시행령이 있습니다. 해당 법령은 무허가 건축물에 대한 보상 기준을 정한 것으로, 이번 제도 완화는 이를 기준 삼아 정비사업의 합리성을 확보하려는 시도입니다.

이미 서울시를 포함한 일부 지자체 조례에서는 같은 기준을 적용해 무허가 건물 소유자에게 입주권을 부여해 왔습니다.

이제는 정비구역 지정에도 같은 논리가 적용되는 셈입니다.

재개발 유력 지역은 어디?

이번 제도 개편으로 가장 큰 영향을 받는 곳은 1980년대 이전 형성된 구도심입니다. 이들 지역은 상대적으로 노후화가 빠르게 진행됐으며, 무허가 건축물 비중도 높은 편입니다.

대표적으로 다음 지역이 주목됩니다.

• 서울 영등포구: 공장지대와 주거지가 혼재된 노후 지역
• 구로구: 공업지대 변두리의 주택가 밀집
• 관악구: 저층 주택 위주의 오래된 골목형 주거지

이처럼 변화된 기준은 해당 지역 주민들의 재개발 기대감을 높이고 있습니다.

재건축 진단 방식도 전면 개편

재건축을 추진하기 위한 첫 관문인 안전진단 제도도 대폭 수정됩니다. 그동안은 안전성 평가가 가장 큰 비중을 차지했으며, 건물이 구조적으로 위험하지 않으면 재건축이 불가능했습니다.

새롭게 변경된 점은 다음과 같습니다.

평가 항목 및 가중치 변경

기존 평가 항목:

• 구조 안전성
• 주거 환경
• 설비 노후도
• 비용 분석

기존 가중치:

• 3:3:3:1

개편 이후 가중치는 다음과 같습니다.

• 구조안전: 3
• 주거환경: 4
• 설비노후: 3

이제는 구조적 안정성 못지않게 거주 환경의 쾌적성이 중요한 평가 요소가 된 것입니다.

평가 항목 7가지 추가

보다 구체적인 환경 평가를 위해 다음 항목이 새롭게 도입됩니다.

• 지하주차장 유무
• 주민 공동시설의 존재 여부
• 단지 내 녹지 공간
• 승강기 시설의 편의성
• 환기 및 대피 공간
• 단지 안전시설

기존 항목 통합 및 정비

이전까지 따로 평가되던 세부 항목들이 통합되어 보다 실질적인 분석이 가능해졌습니다.

• 일조환경, 실내 공간, 도시미관 항목 → 세대 내부환경과 공용부분 환경으로 통합

이로 인해 승강기 폭이 좁아 불편하거나, 지상 주차로 인해 아이들의 통행이 위험한 환경도 재건축 판단에 포함됩니다.

바뀐 제도의 종합적 영향

정비사업을 추진하기 위해선 여전히 절차가 복잡하지만, 이번 제도 개편은 그 시작점을 낮추는 중요한 계기가 됩니다.

변화의 주요 효과는 다음과 같습니다.

• 정비구역 지정 가능 지역 확대
• 재건축 추진의 실효성 향상
• 주민의 생활 편의와 안전 중심의 평가 전환
• 부동산 시장 내 정비사업 기대 심리 확대

특히 이번 조치로 인해 도심 내 공급 부족 문제 완화와 함께 생활 기반이 낙후된 지역의 환경 개선이 동시에 이루어질 가능성이 높아졌습니다.

마무리

재개발과 재건축에 대한 정부의 접근이 바뀌고 있습니다. 이제는 단순히 오래된 건물을 철거하는 것을 넘어서, 삶의 질과 도시의 지속가능성까지 고려하는 정비사업으로 발전하고 있습니다.

1980년대 이전에 형성된 노후 주거지, 그동안 제도의 사각지대에 있던 무허가 건축물 밀집 지역이 새로운 도시로 거듭날 준비를 하고 있습니다.

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