전세사기 예방, 전세보증보험과 전세권 설정 중 어떤 것이 더 나을까?

전세보증금을 안전하게 지키는 필수 지식

전세사기 문제가 사회적으로 큰 이슈가 되면서, 많은 세입자들이 전세보증금을 지키는 방법에 대해 고민하고 있습니다. 전세보증보험과 전세권 설정은 모두 전세보증금을 안전하게 보호하기 위한 제도입니다. 하지만 이 두 방법은 성격과 적용 방식이 다르기 때문에, 자신의 상황에 맞는 선택이 중요합니다.

이 글에서는 전세보증보험과 전세권 설정의 차이점, 가입 및 설정 절차, 장단점 등을 살펴보며 어떤 경우에 어떤 방법이 유리한지 비교해보겠습니다.

전세보증보험이란?

전세보증보험은 임대인이 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신 돌려주는 보험입니다. 일종의 안전장치 역할을 하며, 보증기관은 세입자에게 보증금을 지급한 후 집주인에게 구상권을 행사합니다.

주요 보증기관

• HUG (주택도시보증공사)
• HF (한국주택금융공사)
• SGI 서울보증

전세보증보험 가입 조건

• 계약 기간 1년 이상
• 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청
• 공인중개사 중개 계약
• 확정일자와 전입신고 완료
• 소유권 제한 사항 없음

보증 한도 및 요율 비교

보증기관	보증금 한도	보증료율(연)
HUG	수도권 7억, 비수도권 5억	0.097~0.211%
HF	아파트 무제한, 기타 10억 이하	0.04~0.18%
SGI	10억 이하	0.229~0.260%

※ 2025년 5월 기준

전세보증보험 가입 방법

방문 신청

• HUG: KB국민은행 또는 보증기관 지사
• HF: 지정 은행
• SGI: 서울보증보험 지사

모바일 신청

• KB스타뱅킹 앱에서 HUG, HF 가입 가능
• 계약기간 ½ 경과 전 10영업일 이전에 신청해야 함

필요 서류

• 신분증
• 전세계약서(확정일자 필요)
• 전세금 이체 내역
• 등기부등본, 주민등록등본, 전입세대열람내역서, 건축물관리대장

보증료 산정 방법

• 보증금액 × 보증료율 × (계약기간 ÷ 365)

전세보증보험 반환 신청 절차

HUG 기준

1. 임차권 등기 명령 신청 (법원 신청, 약 2주 소요)
2. 보증채무이행 청구 (필요 서류 제출)
3. 보증금 반환 결정 (이행 여부 통지, 지급까지 지연 가능성 있음)

HF 기준

1. 사전 신고
2. 임차권 등기 명령 신청
3. 전세권 양도 또는 설정 이전

전세보증보험의 장점과 단점

장점

• 집주인 동의 없이 가입 가능
• 상대적으로 낮은 비용
• 일정한 절차에 따라 보증금 반환 가능

단점

• 일부 조건 충족 필수
• 보증료가 발생
• 보험 청구 과정이 다소 번거로움

전세권 설정이란?

전세권 설정은 등기부등본에 세입자의 권리를 공식적으로 기재하는 방식입니다. 세입자는 실거주 여부와 상관없이 권리를 주장할 수 있으며, 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 직접 경매를 신청할 수 있습니다.

전세권 설정 절차

필요 조건

• 집주인의 동의 필요
• 등기소에 신청
• 법무사를 통해 대행 가능

설정 비용

항목	비용 기준
등록세	전세금의 0.2%
지방교육세	등록세의 20%
등록 수수료	1~1.5만 원
법무사 수수료	평균 20~30만 원

※ 지역 및 상황에 따라 차이 있음

전세권 설정의 장점과 단점

장점

• 전세금 반환 불이행 시, 소송 없이 직접 경매 가능
• 실거주 중이 아니어도 권리 유지 가능

단점

• 집주인의 동의 필수
• 초기 설정 비용 높음
• 절차 복잡하고 법무사 비용 추가 가능

전세보증보험과 전세권 설정의 비교

항목	전세보증보험	전세권 설정
가입/설정 가능 여부	조건만 충족하면 가능	집주인 동의 필요
비용	보증료 발생 (상대적으로 낮음)	세금, 수수료 포함 비용 높음
권리 행사 방식	보증기관에 청구	세입자 직접 경매 신청 가능
권리 보장 범위	확정일자 및 전입 기준	등기부등본 기재로 확실한 권리 보장
처리 속도	기관 심사 거침	상황에 따라 직접 진행 가능

어떤 경우에 무엇을 선택해야 할까?

• 보증기관 조건을 만족하고 집주인의 동의를 받기 어려운 경우
  전세보증보험이 현실적인 선택입니다.
• 보증기관 조건을 만족하지 않거나 고액 전세금의 경우
  전세권 설정이 더 강력한 권리 보장 수단이 될 수 있습니다.
• 추후 이사를 고려하고 대항력 유지를 원한다면
  전세보증보험보다는 전세권 설정이 유리할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 정리

Q. 전세권 설정은 꼭 필요한가요?

A. 꼭 필요한 것은 아니지만, 보증보험에 가입할 수 없는 경우나 고액 전세에 대해 확실한 권리 보호를 원한다면 고려할 수 있습니다.

Q. 전세보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?

A. 일정 조건을 충족해야 가입할 수 있으며, 공인중개사가 중개한 계약, 확정일자, 전입신고 등이 기본 요건입니다.

Q. 전세권 설정 비용은 얼마나 드나요?

A. 전세보증금에 따라 다르며, 보통 수십만 원에서 최대 수백만 원까지 발생할 수 있습니다.

마무리

전세보증보험과 전세권 설정은 모두 전세보증금을 지키기 위한 제도이지만 적용 방식과 효과는 매우 다릅니다. 계약 조건, 집주인과의 협의 여부, 비용 부담 등을 종합적으로 고려해 자신에게 맞는 선택을 하는 것이 중요합니다.

전세계약 전 단계에서부터 확정일자와 전입신고는 필수이며, 그 위에 어떤 방식의 보호 장치를 선택할지 전략적으로 접근해보세요. 안전한 전세 생활을 위한 첫걸음은 정확한 정보와 준비입니다.

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