대출이 남아 있어도 주택연금, 어떻게 가입할 수 있나요?

 

주택은 단순한 재산을 넘어 노후 생활의 안전판 역할을 해주는 중요한 자산입니다. 최근 몇 년 사이 부동산 시장의 변화와 함께 많은 이들이 집을 구입하면서 대출을 병행하게 되었고, 이에 따라 대출을 안고 있는 상태에서도 주택연금을 활용할 수 있는지에 대한 관심도 높아졌습니다.

주택연금은 만 55세 이상의 고령층이 보유한 주택을 담보로 노후생활비를 연금 형태로 지급받을 수 있는 제도입니다. 하지만 많은 분들이 '대출이 남아 있는 집도 과연 주택연금 대상이 될 수 있을까?'라는 의문을 갖고 계십니다.

결론부터 말하자면, 주택담보대출이 있어도 일정 조건을 충족한다면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 이 글에서는 대출이 있는 상태에서 주택연금에 가입할 수 있는 조건과 절차, 활용 가능한 다양한 방식에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.

---

주택연금의 기본 구조

고령층의 안정적 현금흐름 확보 수단

주택연금은 한국주택금융공사(HF)가 운영하며, 고령자가 소유하고 실제 거주 중인 주택을 담보로 설정해 평생 동안 또는 일정 기간 동안 매월 일정 금액을 지급받는 제도입니다. 주택을 처분하지 않고도 노후 자금을 마련할 수 있다는 점에서 은퇴 이후 소득이 줄어든 가구에게 매우 유용한 수단입니다.

가입 요건 요약

• 가입 연령: 부부 중 1명 이상 만 55세 이상
• 보유 주택: 공시가격 12억 원 이하의 주택
• 주택 수: 1주택자 또는 2주택자 중 3년 내 1주택 처분 예정자
• 거주 요건: 실제 거주 중이어야 하며, 일부 예외 상황 가능

---

대출이 있을 때도 가입할 수 있는 조건

1순위 근저당권 설정 필요

주택연금은 해당 주택에 대해 한국주택금융공사가 1순위 근저당권을 설정해야 합니다. 따라서 기존에 금융기관 등에서 담보대출을 받아 근저당이 설정된 경우, 이를 해지하고 공사가 1순위로 올라와야 주택연금에 가입할 수 있습니다.

기존 대출을 유지한 채로는 가입이 불가능하므로, 이를 해소할 수 있는 방법으로 일시금 인출 제도가 활용됩니다.

---

일시금 인출 방식으로 대출 상환 가능

주택연금 신청과 동시에 연금 일부를 먼저 수령

가입자가 기존 담보대출을 상환할 자금이 부족한 경우, 주택연금 계약 시 받을 수 있는 연금 일부를 일시금으로 앞당겨 인출하여 대출을 상환할 수 있도록 한 제도입니다.

• 종신혼합방식: 총 대출한도의 50%까지 인출 가능
• 우대혼합방식: 기초연금 수급자이면서 주택가격이 1억5천만 원 이하인 경우, 대출한도의 45%까지 인출 가능
• 주택담보대출 상환용 전용상품: 최대 90%까지 인출 가능(해당 용도로만 사용 가능)

이러한 일시금 인출은 가입자의 상황에 따라 선택적으로 사용할 수 있으며, 인출 금액만큼 향후 매월 받는 연금액은 줄어들게 됩니다.

---

주택연금의 가입 절차

1단계: 자격 여부 확인 및 사전 상담

한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)를 통해 사전 상담을 진행하거나, 가까운 지사를 방문해 현재 소유 주택과 대출 상황에 따른 가입 가능 여부를 확인합니다.

2단계: 필요 서류 준비

• 등기부등본
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 대출 관련 서류
• 재산세 납부내역 등

3단계: 감정평가 및 보증심사

공사에서 해당 주택의 시세를 감정하고, 이를 바탕으로 주택연금의 보증한도와 월 지급액을 산출합니다. 이후 보증심사를 통과하면 계약을 체결할 수 있습니다.

4단계: 대출 상환 및 근저당 설정

기존 대출이 있는 경우 일시금 인출금을 통해 이를 상환하고, 공사가 1순위로 근저당권을 설정합니다.

5단계: 연금 수령 개시

설정이 완료되면, 월 단위로 정해진 금액의 연금을 받게 됩니다.

---

연금 지급 방식의 종류와 차이점

종신형

• 가입자 또는 배우자 사망 시까지 매월 일정액을 지급
• 가장 일반적인 형태

기간형

• 정해진 기간(예: 10년, 20년 등) 동안 연금을 지급
• 그 이후는 지급되지 않지만 연금액이 높음

종신혼합방식

• 일정 비율의 일시금과 나머지를 종신형으로 지급
• 대출 상환 목적에 활용 가능

우대혼합방식

• 종신혼합방식과 동일하나, 일정 조건을 충족하면 월 지급액이 우대됨
• 기초연금 수급자, 저가 주택 보유자 등에게 유리

---

대출이 있는 주택에서 가입 가능한 예시

예시 1

65세 A 씨는 공시가격 3억 원의 아파트에 거주하며, 8천만 원의 주택담보대출이 있습니다. 종신혼합방식을 선택해 총 대출한도 1억5천만 원 중 7천5백만 원을 일시금으로 인출해 기존 대출을 상환하고, 나머지를 매월 연금으로 수령하고 있습니다.

예시 2

70세 B 씨 부부는 공시가격 1억4천만 원의 단독주택을 보유하고 있고, 배우자는 기초연금 수급자입니다. 우대혼합방식을 통해 총 45%를 일시 인출하고 대출을 상환했으며, 매월 일반형 대비 20% 높은 연금을 받고 있습니다.

---

반드시 확인해야 할 유의사항

• 주택 가격이 높을수록 월 연금액은 많아짐
• 연령이 높을수록 수령 금액이 증가
• 일시금 인출 비율이 높을수록 매월 연금액은 줄어듬
• 주택 가격이 하락하거나 초과 보증액이 발생해도 가입자는 추가 부담이 없음
• 사망 후에도 배우자에게 수령 권리가 자동 이전됨

---

마무리

대출이 남아 있는 주택이라도, 주택연금에 가입할 수 있는 제도적 장치는 마련되어 있습니다. 핵심은 기존 대출을 상환할 수 있도록 일시금 인출 기능을 활용하는 것이며, 개인의 재정 상태와 주택 가치, 가입 목적에 따라 적절한 연금 지급 방식이 달라집니다.

공식 상담 창구를 통해 가입 가능 여부를 미리 확인한 뒤, 가장 적합한 방식으로 안정적인 노후를 설계해보시기 바랍니다. 주택이라는 자산이 노후 생활의 기반이 되는 중요한 수단이 될 수 있습니다.

마곡 트레이더스로 주목받는 강서구, 내 집 마련에 유리한 갓성비 단지는?

마곡 트레이더스로 주목받는 강서구, 내 집 마련에 유리한 갓성비 단지는?

서울 집값, 다시 오르나? 영끌의 과거와 현재 총정리

서울 집값, 다시 오르나? 영끌의 과거와 현재 총정리