2.19 지역 건설경기 보완방안, 미분양 해소에 효과 있을까요?

정부는 지난 2월 19일, 지방 건설경기 활성화를 위한 ‘지역 건설경기 보완방안’을 발표했습니다. 주요 내용은 준공 후 미분양 아파트를 한국토지주택공사(LH)가 매입해 공공임대로 공급하고, 민간과 공공이 협력해 미분양 주택을 활용하는 것입니다. 이러한 정책이 미분양 해소와 건설 경기 회복에 얼마나 효과가 있을지 살펴보겠습니다.

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전국 미분양 주택 현황

최근 부동산 시장이 위축되면서 미분양 아파트가 증가하고 있습니다. KB부동산 데이터허브에 따르면, 2023년 12월 기준 전국 미분양 주택은 7만 173호로 집계되었습니다. 지난해 6월(7만 4,037호) 이후 감소세를 보였지만, 다시 7만 호를 넘어선 상황입니다.

특히, 경기도(1만 2,954호), 대구(8,807호), 경북(6,987호), 경남(5,347호), 부산(4,720호) 등 지방을 중심으로 미분양 물량이 많습니다. 준공 후 미분양도 2만 1,480호로 증가했으며, 수도권(2,072호)을 제외한 지방 준공 후 미분양이 1만 7,229호로 나타났습니다.

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정부의 2.19 보완방안 주요 내용

정부는 미분양이 지속될 경우 건설사의 자금난이 심화되고, 시장 침체가 가속화될 것을 우려해 2.19 보완방안을 발표했습니다.

• LH가 준공 후 미분양 아파트 3,000호 매입
  • 매입가는 분양가보다 낮은 수준
  • 구체적인 매입 지역은 미정
• 지방 미분양 아파트 구매 시 대출 지원
  • 디딤돌 대출 우대금리 신설
• CR(기업구조조정) 리츠 도입
  • 민간과 공공이 협력해 미분양 주택을 매입 및 운영
• 매입형 등록임대 허용 확대
  • 기존 비아파트 중심에서 전용 85㎡ 이하 지방 미분양 아파트도 포함
• ‘든든전세’ 공공임대 활용
  • LH가 매입한 주택을 전세형 공공임대로 공급
  • 시세 90% 수준 보증금으로 최장 8년 거주 및 분양 전환 가능

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정책 실효성 분석

이번 대책이 미분양 해소와 지방 건설경기 회복에 얼마나 효과적일까요?

긍정적인 효과

• 건설사 자금 유동성 개선
  • 미분양 주택 매입을 통해 건설사 자금 회전율이 높아질 가능성
  • 자금 부족으로 중단될 위험이 있던 신규 공급이 일부 회복될 가능성
• 공공임대 확대 효과
  • 공공임대 수요가 많은 지역에서는 실질적인 도움이 될 가능성
• CR 리츠를 통한 미분양 해소 가능성
  • 민간과 공공이 협력하여 미분양 매입 부담을 분산할 수 있음

우려되는 점

• 임대 수요가 적은 지역에서는 효과가 제한적
  • 미분양이 많은 지역은 수요가 부족해 임대로 전환해도 공실 위험이 존재할 수 있음
  • 실수요보다는 건설사 지원 성격이 강한 대책이 될 가능성
• 매입 물량(3,000호)이 충분하지 않음
  • 현재 준공 후 미분양 2만 1,480호 대비 14% 수준으로, 근본적인 해결책이 되기 어려움
• 추가 금융지원 필요
  • 미분양 주택 매입 확대를 위해 대출 규제 완화 및 취득세 감면 등 추가적인 수요 확대 정책이 필요
  • 4~5월 중 3단계 스트레스 DSR 도입 여부도 변수

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결론

2.19 보완방안은 미분양 문제 해결과 지방 건설사 지원이라는 두 가지 목표를 가지고 있습니다. 단기적으로 건설사의 자금난 해소에는 기여할 수 있지만, 근본적인 미분양 해소책이 될지는 미지수입니다.

특히, 임대 수요가 적은 지역의 미분양을 매입할 경우 공실 위험이 커질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 대출 규제 완화, 취득세 감면 등 실수요자 지원책을 함께 마련하는 것이 중요합니다.

앞으로 4~5월 중 발표될 3단계 스트레스 DSR 적용 범위와 추가 지원책을 주목해야겠습니다.

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