초고가 아파트, 진정한 안전자산일까? 뉴욕·샌프란시스코는 어떻게 변했나

초고가 부동산, 신화에서 현실로

프라임급 부동산은 오랫동안 안전자산이라는 인식 아래 수많은 투자자와 자산가들의 주목을 받아왔습니다. 특히 초고가 아파트는 ‘희소성’, ‘상징성’, ‘고급화’라는 키워드와 함께 부의 상징처럼 여겨졌습니다. 하지만 최근 미국의 주요 도시에서 나타난 초고가 주택 시장의 움직임은 이 같은 신화를 다시 생각하게 만듭니다.

초고가 주택이더라도 글로벌 금융위기, 산업 구조의 변화, 팬데믹과 같은 외부 충격에는 크게 흔들릴 수 있다는 사실이 각종 데이터를 통해 확인되고 있습니다. 미국의 뉴욕, 샌프란시스코, 마이애미, 로스앤젤레스 등의 사례는 한국의 초고가 아파트 시장에 시사하는 바가 큽니다.

이번 글에서는 미국 주요 도시의 고급 주택 시장이 어떻게 변해왔는지, 그리고 이로부터 한국 시장이 얻을 수 있는 인사이트는 무엇인지 함께 살펴보겠습니다.

뉴욕 맨해튼: 글로벌 부동산의 상징, 그러나 완벽하지는 않다

팬데믹 이전의 호황기

뉴욕 맨해튼은 전 세계 부호들이 주목하는 부동산의 중심지로, 고급 콘도와 펜트하우스는 글로벌 자산가들의 포트폴리오에 빠지지 않는 투자처였습니다. 2010년대 초반, 맨해튼의 부동산 시장은 각국 자산가들의 투자로 호황기를 누렸습니다.

팬데믹으로 인한 급락

하지만 2020년 팬데믹이 발생하며 분위기는 급변했습니다. 도시 외곽이나 교외로의 이주가 본격화되며, 맨해튼의 공실률이 급증했습니다. 특히 최고가를 자랑하던 콘도는 20~30%의 가격 하락을 겪었습니다.

이는 초고가 부동산도 외부 충격에는 예외가 아님을 보여주는 대표적인 사례입니다. 자산의 크기와 가격이 크다고 해서 리스크에서 완전히 자유로운 것은 아닙니다.

회복세는 존재하지만…

팬데믹 이후 오피스 복귀 움직임과 글로벌 자산 흐름의 변화로 가격은 다시 일부 회복되고 있지만, 이런 회복은 시간과 상황에 크게 좌우됩니다. 단기적인 가격 변동성은 여전히 큰 상태입니다.

샌프란시스코: 테크 산업과 함께 울고 웃는 도시

테크 붐과 함께 오른 부동산

2010년대 샌프란시스코는 테크 기업의 본고장답게 수많은 젊은 억만장자들이 탄생했습니다. 이들이 고급 주택을 매입하며 시장은 급성장했고, 초고가 주택은 연평균 8%씩 상승하는 모습을 보였습니다.

산업 구조 변화가 부른 하락세

하지만 팬데믹 이후 테크 산업의 구조가 변화하면서 상황은 달라졌습니다. 원격근무가 보편화되고, 테크 업계가 대규모 감원을 단행하면서 샌프란시스코의 초고가 주택 시장은 침체기에 접어들었습니다.

2023년 기준, 고급 주택 가격은 평균 12.9% 하락한 것으로 나타났습니다. 산업에 민감하게 반응하는 지역 부동산은, 해당 산업이 흔들릴 경우 더 큰 리스크를 안을 수밖에 없다는 점을 보여주는 예입니다.

마이애미: 날씨와 세금이 만든 역전극

외국인 투자 의존형 시장의 한계

마이애미는 라틴아메리카 부호들이 즐겨 찾는 세컨드 홈 시장입니다. 하지만 2015년부터 2018년까지 달러 강세와 라틴아메리카 통화 약세로 인해 외국인들의 구매력이 약해지며 침체를 겪었습니다.

팬데믹 이후 ‘탈북부 도시’ 현상

반전은 팬데믹 이후 일어났습니다. 북부 대도시의 부유층들이 따뜻한 기후와 낮은 세금을 찾아 마이애미로 이주하면서 초고가 주택 수요가 급증한 것입니다. 결과적으로 마이애미는 위기를 기회로 전환한 드문 사례로 남았습니다.

로스앤젤레스: 할리우드의 부촌도 예외는 아니다

호황기의 끝, 고급 주택 시장의 한계

베벌리힐스, 벨에어 등 로스앤젤레스의 대표적 부촌은 세계적으로 유명한 고급 주택 밀집 지역입니다. 팬데믹 기간 중에도 가격이 급등했지만, 2023년 들어 금리 상승과 경기 둔화 우려로 조정 국면에 접어들었습니다.

환금성의 문제

카일리 제너와 트래비스 스콧이 소유한 고급 주택이 쉽게 팔리지 않는 현실은 초고가 주택이 유동성 면에서 취약하다는 점을 보여줍니다. 이처럼 사치재 성격이 강한 초고가 부동산은 경기 사이클에 따라 더욱 민감하게 움직입니다.

한국의 초고가 아파트, 과연 안전자산일까?

강남 아파트의 신화

한국에서는 강남권, 특히 대치·압구정·청담동의 초고가 아파트가 ‘불패신화’를 형성해왔습니다. 학군, 교통, 생활 인프라 등에서 압도적인 경쟁력을 가지고 있는 이 지역들은 여전히 높은 수요를 자랑합니다.

하지만 최근의 금리 인상, 세제 강화, 대출 규제 등으로 인해 매수심리가 위축되고 거래량이 급감하는 현상이 나타났습니다. 일시적인 가격 하락 사례도 곳곳에서 확인되고 있으며, 이러한 조정 국면은 초고가 아파트도 예외는 아니라는 점을 보여줍니다.

규제 리스크의 현실화 가능성

미국 뉴욕의 '맨션세'처럼, 초고가 주택을 대상으로 한 세금 정책은 한국에서도 본격화될 수 있습니다. 자산 불평등에 대한 사회적 문제의식이 커지면서 고가 주택에 대한 세금 강화는 정치적으로도 설득력을 얻고 있습니다.

우리가 기억해야 할 몇 가지 핵심

1. 초고가 부동산도 리스크가 있다

가격이 높다고 해서 무조건 안전자산이 되는 것은 아닙니다. 오히려 경제 전반에 민감하게 반응하고, 급변하는 환경에서는 더 큰 하락폭을 보일 수 있습니다.

2. 산업 구조와 지역의 상관관계

샌프란시스코처럼 특정 산업에 의존하는 지역의 초고가 주택은 그 산업의 경기 흐름에 직접적인 영향을 받습니다.

3. 세금 및 규제는 중요한 변수

한국 역시 고가 주택에 대한 세제 강화가 이슈가 되고 있는 만큼, 단순한 입지 조건뿐 아니라 정책 변수도 주의 깊게 살펴야 합니다.

4. 유동성은 낮고, 환금성은 떨어진다

특히 고가의 부동산은 매물로 나왔을 때 바로 매수자가 붙지 않는 경우가 많아 유동성이 낮고, 현금화에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

마무리하며

초고가 아파트는 여전히 희소성과 상징성을 바탕으로 높은 수요를 유지하고 있는 자산입니다. 하지만 앞서 살펴본 미국의 사례들이 보여주듯, 어떤 자산이든 '절대 안전'은 없습니다.

자산 포트폴리오 구성 시에는 다양한 리스크 요인을 고려하고, 단기적 시장 흐름에 따라 유연하게 대응할 필요가 있습니다.

집 살 때, 보유할 때, 팔 때 내는 세금 총정리

전세사기 특별법 종료 임박! 보증금 보호, 이제 어떻게 해야 할까?