서울 오피스 공실률 3% 돌파, 2022년 이후 첫 상승…왜 이런 일이 벌어졌을까?

최근 서울 오피스 시장의 변화

2025년 2월 기준, 서울의 평균 오피스 공실률이 3%를 넘어섰습니다. 이는 2022년 5월 이후 처음 나타난 수치이며, 단순한 일시적 현상으로 보기에는 여러 구조적 요인이 복합적으로 작용하고 있는 상황입니다.

그동안 오피스 시장은 비교적 안정적인 수익을 제공해왔지만, 현재는 시장 전반에 걸쳐 공실률이 증가하면서 불확실성이 커지고 있습니다. 이와 같은 변화는 단순히 임대료 조정의 문제를 넘어, 서울 상업용 부동산 시장 전반의 흐름에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

권역별 공실률 현황

서울은 권역별로 상이한 오피스 수요 구조를 가지고 있으나, 최근 들어 전 권역에서 공실률이 일제히 상승하고 있습니다.

강남권: 공실률 3.4%로 최고치 기록

강남권은 IT 및 스타트업 기업이 밀집한 지역으로, 혁신 산업의 중심지 역할을 해왔습니다. 그러나 최근 들어 많은 스타트업이 경영 효율화를 위해 사무실 면적을 축소하거나 다른 지역으로 이전하는 움직임이 확산되면서 공실률이 3.4%까지 상승하였습니다. 이는 불과 1년 전보다 두 배 이상 증가한 수치입니다.

도심권: 종로·광화문 일대 공실률 3.04%

서울의 전통적인 업무중심지인 도심권 역시 공실률이 3%를 넘었습니다. 대기업 및 공공기관 중심의 수요는 여전히 존재하지만, 일부 기업들이 유연근무제 도입과 함께 오피스 공간 재구성에 나서면서 면적 축소가 이루어지고 있는 것으로 분석됩니다.

여의도권: 공실률 2.41%로 상승세 지속

금융업 중심의 여의도는 상대적으로 낮은 공실률을 유지하고 있지만, 소폭 상승세를 보이고 있습니다. 주요 금융기관이 고정비 절감을 위해 오피스 공간을 재조정하고 있는 점이 원인으로 지목됩니다.

서울 오피스 공실률 상승의 주요 원인

1. 공급 과잉

과거 저금리 환경에서는 오피스 신축이 활발하게 진행되었습니다. 이에 따라 최근 몇 년간 서울 곳곳에 새로운 업무시설이 속속 준공되었고, 이로 인해 공급 과잉 현상이 본격화되고 있습니다. 특히 창동 '씨드큐브 창동', 마곡지구 등의 외곽 지역은 입주 수요 부족으로 인해 공실 문제가 심각하게 대두되고 있습니다.

2. 경기 침체와 투자 위축

기업 전반에 걸쳐 경기 불확실성과 투자 위축이 동시에 발생하면서 오피스 수요가 줄어들고 있습니다. 중소기업 및 스타트업은 물론, 일부 대기업들도 고정비를 절감하기 위한 조직 구조 개편을 단행하고 있으며, 이로 인해 대형 오피스의 일부 층이 공실로 남게 되는 사례가 늘어나고 있습니다.

3. 임대료 상승

금리 인상에 따라 건물주의 금융 부담이 커졌고, 이는 임대료 인상으로 이어졌습니다. 결과적으로 임대료 부담을 견디지 못한 일부 임차인이 계약을 종료하거나 이전을 선택하는 상황이 발생하고 있습니다.

향후 공급 예정 현황과 우려

서울시와 민간 시행사는 향후 수년간 다양한 오피스 개발 프로젝트를 진행 중입니다. 이에 따라 공급 과잉 문제는 더욱 심화될 것으로 전망됩니다.

주요 예정 사업

• 가양동 CJ제일제당 용지 개발
• 등촌동, 염창동 지식산업센터 조성
• 세운 재정비 촉진 구역 사업
• 양동 및 서울역 북부 역세권 복합개발

위 사업들이 모두 완료되면, 2029년까지 약 55만 4,000평 규모의 오피스 공간이 추가로 공급될 예정입니다. 업계에서는 이로 인해 서울 전체 공실률이 14%를 초과할 가능성도 존재한다는 분석을 내놓고 있습니다.

상업용 오피스 시장의 거래 위축

공실률 상승과 함께 상업용 오피스 자산의 거래 시장도 침체되고 있습니다. 과거에는 국내외 대형 투자자들이 서울 주요 지역의 오피스 빌딩을 적극 매입했으나, 현재는 거래가 급감하고 매물은 증가하는 상황입니다.

현재 시장에 나온 대형 매물

• 판교 테크원
• 서울 중구 시그니처타워
• 종로구 G1 오피스
• 중구 오렌지 센터

이들 매물은 대부분 자산 가치가 1조원을 초과하지만, 경기 위축과 자금 조달 환경 악화로 인해 시장에서 소화되기 어려운 상황입니다. 현재 거래가 진행 중인 주요 매물들의 총 평가 가치는 약 10조원으로 추산되고 있습니다.

공실률 상승이 가져올 파장

오피스 공실률의 상승은 부동산 시장 전반에 다양한 영향을 미칠 수 있습니다.

• 개발 사업 지연 및 수익성 악화
• 상업용 부동산 관련 금융상품의 수익률 저하
• 주변 상권의 임대료 하락 및 공실 확산
• 일부 지역 상업용 자산가치 하락

이러한 현상은 단순히 오피스 시장을 넘어, 서울 도시 구조와 상권 생태계 전반에 영향을 미칠 수 있어 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

마무리

서울 오피스 시장은 지금, 공급 과잉과 수요 감소라는 이중의 압박에 직면하고 있습니다. 권역별로 차이는 있지만, 전반적인 공실률 상승세는 명확한 신호를 주고 있으며, 이 흐름은 단기적으로 해소되기 어려워 보입니다.
향후 몇 년간 대규모 오피스 공급이 예정되어 있는 만큼, 임대 전략, 자산 운용, 투자 판단 모두에 있어 더욱 신중한 접근이 요구되는 시점입니다.

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